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痛批评论界针对本轮调控的四大谬论  

2010-11-19 11:40:38|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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痛批评论界针对本轮调控的四大谬论

目前,距离9·29楼市新政出台已经近两个月时间了。这轮延续调控政策被业界称作是“精准打击,冷却楼市”,无论是限购、官员问责、加息,还是即将出台的房产税,可以说是招招锁住了房产投机(投资)的要害。

对此,广大民众及理性地产研究人士均持大力支持的态度,而地产利益群体则频频抛出各种谬论意图干扰调控。

谬论一:政府新政是市场经济向计划经济倒退。本轮新政以来,地产利益群体及其代言人纷纷发文对政府新政进行责难。其共同点是将矛头指向政府新政的核心意图,纷纷表示政府新政是市场经济向计划经济倒退。对此,笔者严重不予苟同,在笔者看来,政府新政只是试图收回给予房地产行业的扶持,绝非从市场经济向计划经济倒退。

9.29新政从收紧房贷、土地供应、规范交易行为、保障房提速、房产税等五个方面进行全方位调控,加上后期的限购令、官员问责、加息等延续性调控政策。这些政策中诸如收紧房贷、严格土地供应、规范交易行为等原本就是政府在房地产发展初期为了扶持房地产商或给予房地产商宽松的经营环境而出台的政策,此番新政只是逐步收回给予房地产商的扶持而已,况且还没有完全收回。

至于其他政策,也只是在市场经济大环境下出台的规范性举措,绝非走计划经济道路。

首先,限购令是抑制投资的最有力武器,限购令让投机(投资)者难以实施购房行为,限制的是投机、投资行为,而对于自住性购房需求没有丝毫不利影响,相反,由于限购令将在很大程度上令拥有住宅的投机(投资)者在获利预期降低、无人接盘的情况下不得不大幅降价以期割肉出逃。这样,在房价下跌的市场状况下,普通消费者将得到实惠。

其次,官员问责制是约束官员在市场经济中的行为,绝不是向计划经济倒退。中国官员最怕上级,最担心头上乌纱帽。目前,中央已施铁腕,调控不力将被约谈、问责,这样,地方官员势必抛却眼前利益,积极执行中央调控,唯有如此,才能确保乌纱帽。这样,地方官员与开发商之间的利益纽带将会被割断,那些贪污腐败、权钱交易等非市场经济行为将大幅减少。

第三,在房产持有环节征税,增加投机、投资成本,降低获利预期,必将在相当大的程度上打击投机、抑制投资。开征房产税是用税收杠杆调控市场经济的一种常见手段。

第四,加息对于房地产市场最直接的影响是心态。开发商、投资客、炒房者在加息因素影响下均将降低获利预期,从而导致开发商降价促销、投资者抛盘离场、消费者观望。

故此,政府此番新政绝非向计划经济倒退,而只在房地产商羽翼渐丰的情况下适当收回扶持政策。

谬论二:新政压制刚需论。在新政出台伊始,个别业内人士便抛出新政压制刚需论,其核心意图是混淆视听以期达到蒙蔽民众干扰调控的目的。

首先,房地产刚需是地产利益群体人为炮制出来旨在蒙蔽并用来欺诈民众的伪命题。所谓刚性需求,是相对于弹性需求而言的,即必须满足的需求。在生活中,我们必须喝水、吃饭、呼吸空气,这些均为刚性需求,因为如果一个人满足不了这些需求的话,就难以存活。而除了上述三种需求外,我们很难找出还有什么是必须要满足的需求。

房地产利益群体在进行房产销售时,人为杜撰并刻意向民众灌输一个概念,即因自住、改善、结婚而买房行为属于刚性需求。事实果真如此吗?显然不是!在房价处畸高状态的今天,普通民众举全家乃至整个家族之力,甚至不惜透支未来十几、二十年的收入买房完全是一种异常奢侈的消费行为。这样的行为就相当于普通民众家庭餐餐吃山珍海味,就相当于普通民众大举借贷穿阿玛尼西服、背LV包、开宝马车。很显然,这样的购买行为完全没有必要,更何来刚性一说?再者说,结婚就一定得买房吗?租房生活就不能步入婚姻殿堂了?相信理性的人定然不认同结婚一定要买房的观点。

故此,既然在中国房地产领域根本就不存在刚需,那么,陈宝存之流的新政压制刚需论就是彻头彻尾的谎言。

其次,在畸高房价下,政府提高首次购房者的房贷首付完全是出于保护普通民众利益不受侵害。目前,中国房价已处畸高状态,以上海为例,2010年上海的房价收入比大约是118,而美国纽约大约不到2.8,日本东京4左右;以上海外环附近的房子为例,70平米的房子,租金大约2000左右,而房价则高达15000/平米。租售比为:(2000/70) /15000?= 1525 是国际平均水平5倍多。由此可见,中国房价已经处在畸高状态。

在畸高房价下,在连续数年房价疯涨的态势下,在政府数度调控均为显效的状况下,普通民众已经丧失对于理性房价走势的判断,他们极易被地产利益集团蛊惑将自己、家人乃至亲友的全部积蓄投身购房大军,本轮调控以来的市场表现极为明证。对此现象,中央高层洞察秋毫,果断出台政策提高民众购房门槛,其核心目的是意图以此阻止部分民众的购买行为,政府是希望民众待房价回调到合理价位时再实施购买,而不是如陈宝存之流所说是压制刚需。

第三,在目前的畸高房价下,大量商品房囤积在炒房者、投资客手里,陈宝存之流所说的刚需民众根本买不起商品房。

开发商、炒房者、投资客联手炒高房价并导致商品房大量空置,这令真正有房屋消费需求的民众买不起房已经成为不争的事实。因为利益群体唯暴利是图,哪怕一年卖不出一套房,他们也会采取不断哄抬房价的一贯伎俩。这样,民众的收入增速无论如何也比不上利益群体调高房价的速度。陈宝存之流所说的刚需根本买不起所在城市的商品房,新政压制刚需的说法完全是一派胡言。

谬论三:限购令将滋生炒卖购房资格的投机行为。对此,笔者不予苟同,笔者以为,房地产市场绝不会出现买卖购房资格的行为。理由如下:

首先,房价即将步入下行通道,很多民众将选择观望,绝不会通过购买他人的购房资格进行买房。众所周知,房价处上升通道时,很多人都会想方设法买房。因为很多人认为如果不买房价涨了就买不起了,另一方面由于房价不断上涨,只要买房就意味着获利。在这一时期,购房资格势必会成为被炒卖的工具。

9.29新政以来,随着各地方政府的调控细则陆续出台,各地成交量出现了大幅下挫。中国房价走势已越来越清晰,一场暴跌已经不可避免。在房价处下降通道下,买房就意味着资产缩水,几乎所有的人都会选择观望。在这样的态势下,绝不会有人去购买购房资格。

其次,用别人的购房资格买房,所获得的产权证必然是别人的名字,实际出资购房者权益难以保障。在出售购房资格者心怀不轨、出现严重经济纠纷、出现大额欠债、出现继承纠纷等状况时,这套房子极有可能被其占用,真正出资购房者极有可能变成房财两空。

第三,拥有购房资格者,在出让其购买资格后,由于房产证上是自己的名字,自己真正需要买房时却没发买。这种情况将极为普遍,拥有购房资格者绝大多数是以前没能力够房的,或许在目前的情况下依然买不起。可一旦房价出现较大跌幅或其家庭收入增加时,他们势必产生购房欲望。如果将其购房资格出售,到时他们拿什么来买房呢?因此,拥有购房资格者绝不会轻易出售其购房资格。

第四,拥有购房资格者,在出让其购买资格后,由于产证上是自己的名字,自己将承担潜在的还贷风险。实际出资购房者如果出现失业、经营失败、罹患重大疾病、违法犯罪、交通事故等状况,则其还贷必然出现问题。这样,风险就将转嫁到出售购房资格者身上。

谬论四:房价的走势与政策的出台没有关系。1016日,同济城市国际论坛在上海同济大学举行。华远集团董事长任志强在论坛上谈及中国保障房制度、80后买房等话题。而对于第二轮调控“限购令”等政策,任志强表示,房价的走势与政策的出台没有关系。

对于任志强的观点,笔者不予苟同。笔者观点恰恰与其相反,政府政策是决定房价走势的最重要因素。

生活中,我们常说,心态决定一切。而决定房价走势的最直接因素也正是房产市场各方的心态。消费者、投资者、开发商、房产从业人员的心态会对房价产生影响。

房产火爆时期,开发商信心爆棚,自然可以恣意定价、日提一价、哄抬房价、捂盘惜售、销售欺诈;炒房者看到市场火爆有利可图,自然可以调动一切可以调动的资金进行投机,他们可以大肆囤房、不断炒高房价;消费者看到房价不断疯涨,一方面怕买迟了就买不起,令一方面也希望通过买房令自己实现资产增值。所有这些市场各方的心态直接导致了房价下跌。

而在200724号文出台后,由于政府在遏制投资加大保障房供应两个方面对房地产市场进行调控,市场各方的心态发生了巨大的改变。开发商意识到了市场需求将大量减少,其销售必将受到严重影响,资金回笼速度将会大幅放缓,于是,不得不加快推盘进度,调低销售价格;由于房贷收紧,炒房客、投资者不得不选择离场观望;消费者看到政府力推保障房的决心,也大多选择观望。在市场各方这样的心态驱使下,房价出现了下跌,深圳、北京、上海等地出现了较大幅度的下跌。

综上,我们可以看出,市场各方的心态直接决定房价走势。而对心态产生影响的却是政府的政策。

近期,9.29新政、温总理国庆招待会上的重要讲话、各地方政府密集出台调控细则均对市场各方的心态产生了直接的影响。各地出现投机、投资离场,消费者观望加剧,成交量急剧下滑,部分地区房价已经出现松动的市场状况。结合200724号文,对市场所产生的直接影响,我们不难理出这样的逻辑关系,即政府政策影响了市场各方的心态,而各方心态决定了房价的走势。

 

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