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痛批董藩中国房价不高之谬论  

2010-11-22 21:16:33|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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痛批董藩中国房价不高之谬论

1121日于深圳闭幕的中国地产年会上,董藩再度抛出其始终坚持的房价不高的观点。透过董藩的原话,我们发现被其用来佐证自己观点的理由有三:

一、存在即合理,既然有成交就表明价格不高。董藩表示,“中国的房价真的不高,如果高,你解释不了这种现象,高就意味着买不起,买不起是不是意味着没有成交量?没有成交量你怎么来解释现在我们建多少房子都不够卖?”

  二、不应用房价收入比衡量房价高低。董藩提出自己的观点:房价收入比不能用来衡量买得起房、买不起房的问题,其中一个重要原因是外国的收入是透明的,我们的收入是不透明的。“首先咱们的收入有问题,我们总拿着工资收入说事,在工资收入之外有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、财产性收入,普通老百姓很多人家里分过一套房改房,那也是收入,今天我们变卖的话值多少钱?当然,也有一部分人没有,那是社会分配问题,但需求是一种集合购买力,它并不管某个人能不能买得起。什么是商品?只要能卖得出去,定价就是合理的。”

  三、中国的房价没有把农村房子算进去,因而,看似很高的房价其实不高。董藩认为,官方统计的房价数据有问题,农村房子没往里算,小产权房、单位内部集资建房、房改房、城中村等都没往里算。“中国还有一半的房子是不计算在房价当中的,那就是农村的房子。我们城乡两种土地制度、两种房产制度,是我们的规定有问题,就像小产权房,它是合理的,但是不合法,凭什么限制它?不应该限制。”

对于董藩谬论,笔者曾经批驳过多次,已经将其批驳得体无完肤,本不想再和他计较。可在目前政府调控处于攻坚阶段的关键时期,总理深为房价没有压下来而忧心忡忡之际,董藩在地产年会上抛出中国房价不高的观点,实在令人愤慨。在笔者及所有理性地产研究人士看来,中国房价已处畸高状态,现就其理由逐条批驳如下:

首先,存在即合理的理论在商品房领域是极不合适的。在董藩看来,只要房子有成交就说明房价不高,这是典型的存在即合理的荒唐逻辑。在中国的商品房领域,由于地产利益群体力量过于庞大、信息严重不对称、商品房销售环节存在太多的欺诈等因素,绝大多数消费者购房是在被逼、被诱的情形下所进行的非理性消费行为。在这样的市场状态下所产生的成交,尽管是客观存在,可在其背后却隐藏着多少善良百姓心酸的泪水和太多的无奈?

我们至今犹记,非典时期一个原本卖1.5元的口罩可以卖到20元,一瓶原本卖1元的白醋卖到30元;无锡水危机时,一瓶原本卖1元的瓶装水卖到15元,一桶原本卖5元的桶装水卖到50元。如果说存在即合理,只要有成交就说明价格不高,我们如何解释这些商品在当时的价格呢?我们如何理解当时政府对于这些商家的打击呢?中国的商品房价格与非典时期的口罩、白醋,无锡水危机时期的桶装水价格没有什么两样,这样的存在方式是极不合理的。政府理应像打击危难时期不法商人所哄抬的物价一样打击房价。

再者,董藩所赖以支撑其观点的成交量已经日渐萎缩,各地已经频频出现零成交。而其所说现在建的房子不够卖是一个彻头彻尾的谎言,已经被大量的存量房、空置房无情击破。

董藩用存在即合理论来佐证其房价不高的观点,显然是搬起石头砸自己的脚。

其次,工资收入是中国绝大多数人的主要收入来源。在董藩看来,中国绝大多数人会向他一样除了自己工资收入外,还可以通过获取顾问费、讲座出场费、稿费及其他灰色收入。而事实上,在我们国家,能够向董藩那样获取大量工资以外收入的人毕竟是少数,绝大多数人是靠工资来维持自己及家人的生活的。试想,如果董藩的说法能成立的话,为什么绝大多数消费者还要倾尽全家的毕生努力甚至还得借贷去买房呢?故此,国际通行且公认的房价收入比应是衡量中国房价高低的最重要指标。

而从房价收入比来看,2008年,城镇人均居住面积仍然持续提高,房价基本持平,房价收入比出现明显下调,为6782009年,随着我国房地产市场复苏至部分地区过热,全国新建商品住宅价格大涨25%,房价收入比也相应回升,创造803的历史新高。一线城市中的北京、上海、深圳,和二线城市中的杭州等,纯商品住宅的房价收入比均超过14,存在房价泡沫,可见房价已处畸高状态。

第三,农村的房子是村民自建,完全为了自住,不存在交易,凭什么计入商品房价?董藩看到官方统计的房价已经处畸高状态,出于为其自己观点寻求支撑考虑,董藩竟然抛出了应将农村住房计入房价的荒唐观点,实在的匪夷所思。众所周知,农村住房是农村村民为了自住而自建,不存在交易,根本不能算是商品,董藩居然欲将这些房子的价格纳入到商品房价格体系中来,实在是荒唐之极。

 

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