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中央经济工作会议揭示地产三大转变  

2010-12-13 11:05:05|  分类: 政策解读 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央经济工作会议揭示地产三大转变

备受瞩目的中央经济会议于1212日落下帷幕,会议定下了2011年的经济运行基调:加强和改善宏观调控,保持经济平稳健康运行。涉及房地产领域,会议提出要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

在中央政策基调及房地产领域的政策指引下,中国房地产领域将迎来诸多转变:

一、房地产调控思路由针对商品房调控,转变为以大力发展保障房为主,适度调控商品房令其自然发展相结合的方式。

房改至今,政府一直密切关注房地产市场,从起初出台诸如个人房贷、商品房预售等政策大力扶持,到始于2003年的房地产调控。从政府的调控政策来看,抑制土地供应、增加税收抑制市场需求等,可从结果来看,调控屡成空调,房价是越调越高。

直到2007年,政府住房政策回归保障,将保障房建设重新提上历史高度,与此同时,将打击炒房作为房产调控重点,927新政在很大程度上抑制了炒房行为。自此,中国房价步入了接近一年的下降通道,中国房地产迎来了迈向理性发展通道的曙光。

可由于2008年的金融危机,令中国房地产理性发展之路受到了彻底的颠覆。政府出台了诸多基于提振民众信心的房地产优惠政策,其本意是在提振民众信心的同时扩大内需。可从实践来看,这一目的根本就没有达到:09年上半年,在天量信贷的刺激下,中国房地产市场出现了异常火爆景象,各地房价都出现了很大的涨幅。这样,民众在买房时所得到的实惠实在难以抵消高涨的房价,民众不仅没有因政府优惠政策而受惠,相反,却在恐慌心理的推动下为自己买房行为承担了更大的压力。

2010年,政府发动了一轮史上最严旨在痛击高房价的调控。尽管从措辞上来看,此次新政依然是遏制房价过快上涨,可从新政的举措来看,新政的着力点就是痛击高房价。首先,新政首度提出统一思想、提高认识,建立政府考核问责制,鲜明地提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的工作责任制;其次,新政所采用的政策是房改以来最严厉的,并且招招击中高房价要害;第三,新政是房产调控以来牵扯部门最多、部门责任最明确的一次调控。

纵观历次调控,政府都是以针对商品房进行调控为主,保障房推进为辅。实践来看,由于地方政府在地产利益链条中占据较为重要的份额,针对商品房的调控很难得到有力执行,这是数度调控都难以显效的最重要原因。况且,地方政府的土地财政及通过商品房获益的思维在短时间内难以得到根本性改变。

故此,欲达调控显效之功,唯有采取迂回战术,即重保障、轻调控。中央强令地方政府全力发展保障性住房,而针对商品房的调控采取规范市场行为、利用财税工具、渐次收回扶持政策等策略。这样,保障房将在很大程度上得到发展,因房价高涨所激发的诸多矛盾将得到有效缓解。而商品房也能在原有高速发展的基础上适当放缓发展节奏,进而步入健康有序的发展通道。

二、保障房发展策略由政府行为转变为调动社会力量。24号文颁布以来,政府加快了保障房的开发及供应步伐,各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可由于各地尚未形成完善的保障房供应体系,这样在保障房供应过程中不可避免地产生一些的矛盾。

而纵观各地政府的表现来看,无论是反应速度,还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺。究其原因不外有三:首先,土地财政思维影响了地方政府执政方向。地方政府靠国家土地,为其带来滚滚财源。相关官员深知,一旦按中央部署大力发展保障房,则势必导致房价下跌,这样,土地收益将受到影响;其次,相关官员过于看重个人利益。商品房市场的兴盛能够给相关官员两方面收益,相关官员利用自己的职权可以买到比市价低很多的房子,甚至还可以得到开发商的贿赂,这是经济方面的收益。此外,房地产市场繁荣将令地方政府GDP大幅增长,地方城市面貌改善,这些都将成为相关官员的政绩,这样,相关官员的仕途将变得更加顺畅。相关官员深知,一旦大力发展保障房,则其个人收益将大为降低;第三,地方政府过于看重GDP。在中央政府追求GDP的大氛围下,地方政府更加看重GDP。而很多地方政府官员要么是因为无能,要么是因为太过计较个人得失,在进行产业布局规划时缺少前瞻,将房地产业视为当地发展主要推动力量。从实践来看,房地产业对于各地GDP的拉动起到了不小的作用。相关官员深知,一旦大力发展保障房,房价步入下降通道,GDP势必受到影响。

地方政府保障房发展不力,除了上述主观原因外,还有一些客观原因,即财力、人力、物力等。对于这一点,相信中央已经非常明确,此次中央经济工作会议提出要调动社会各方力量加快发展保障性住房即为明证。由此可见,接下来的保障房发展策略将由地方政府行为转变成为地方政府主抓并负总责,整合社会各界的力量,调动一切可以调动的资金、人才等力量加快发展保障性住房。

三、中国住房体系由完全市场化的商品房转变为保障房、商品房并行的双体系格局。房改以来,中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望,希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎,政府对房地产业极尽所能进行大力扶持:商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大,得以快速的发展并聚拢超额财富,与此同时,中国房价也被数度推高。

房改至今,只要一提到房地产,很多人都想当然地认为是商品房。这是由于地产利益群体刻意误导及近年来商品房市场的快速发展强化了民众的认知所造成的。而事实上,从房改之初政府就明确商品房只是房地产市场的一个部分。同时,从实践来看,动辄几百、上千万的商品房是奢侈品,不能满足民众普遍需求。

从房改十年的发展及中国现有国情来看,商品房市场只能解决少数中高层收入人群的居住问题,而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为主,以中低价商品房为主的具有真正意义上中国特色的房地产市场来解决。

故此,中央此番提出要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系是非常明智且极具战略远见的。可以想见,在接下来的发展中,保障性住房将在各地大力兴建,将逐步令绝大多数民众得以实现安居梦;高端商品房将回归其奢侈品属性,中低端商品房将回归消费品属性。

当然,这需要一个较为漫长的过程,在笔者看来,中国通过10年努力,应能真正确立大房地产格局。届时,所有阶层的民众均将各得其所,中国大房地产市场将逐步步入理性发展通道。

 

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