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重保障轻调控时代政府应做好五工作  

2010-12-14 12:30:53|  分类: 建言献策 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重保障轻调控时代政府应做好五工作

中央经济会议提出要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

由此,我们可以清晰地看到中央对于房地产调控的思路,中国政府将花大力气为民众开发保障性住房,而针对商品房,则采取规范市场行为、利用财税工具、渐次收回扶持政策等策略。

由此,我们也可以清晰地看到中央对于房地产的调控将进入重保障、轻调控时代,结合中国经济、政治发展状况来看,这一时代将至少延续10年。笔者以为,在这样的重保障、轻调控时代,政府欲达化解房地产矛盾、最大可能解决民众安居问题、令中国房地产步入理性发展通道之功,应做好如下工作:

第一,继续加大保障房供应力度并尽快建立完善的保障房市场供应体系。

24号文颁布以来,政府加快了保障房的开发及供应步伐,各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看,无论是反应速度,还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺,鉴于此,中央政府应力促地方政府加大保障房的供应力度。

另外,从目前来看,各地尚未形成完善的保障房供应体系,这样将可能导致在保障房供应过程中产生不必要的矛盾。故应尽快建立并完善保障房供应体系,政府应尽快确立保障房的发展战略,应以大力发展公共租赁房为核心,辅之以快速发展廉租房、经济适用房。这样,就能在很大程度上满足普通民众的居住需求。

第二,政府投身保障房建设,真正成为保障房供应主体。

从廉租房、公共租赁房、经济适用房的开发与投放来看,目前保障房的供应主体仍然是商品房开发商。从实践来看,由商品房开发商来供应保障性住房有很多弊端,如:价格偏高(各地都有经济适用房遭弃购的实例)、品质难以得到保障等。

对此,笔者一贯以来的观点是,政府应投身保障房建设,真正成为保障房供应主体。此前保障房建设进度缓慢的最主要原因是地方政府没能组建强有力的执行团队。政府应从中央到地方,组建保障房建设领导小组,由各地最高行政长官任组长,并明确相关人员的具体责任。聘用民间房地产规划、设计、管理、运营等人才,对保障房进行统一规划、设计、管理,并将建造环节外包给建筑商。与此同时,各地方政府可与当地愿意投身保障房建设的开发商形成战略合作关系,令其有合理的利润空间。

第三,变革保障房、中低商品房的土地供应政策。

目前,中低商品房的土地供应仍沿用招拍挂,这样做的弊端很多,诸如推高房价、地方政府土地财政依赖严重、地方房产官员易滋生腐败等。

对此,笔者认为,保障房的土地供应应以土地划拨为主,而中低商品房的土地以土地批租为宜,采取土地在谁手里,谁付租金的原则。如此一来,保障房、中低商品房的价格均将回归合理区间,这样将在很大程度上缓解房地产市场矛盾。

第四,降低或减免房屋出租方面的相关税费,鼓励开发商将其房产用于出租,以此在刺激租房需求的同时也对老百姓对住房消费观念进行正确引导。

前几年房价上涨过快与老百姓在对住房消费观念上存在误区是分不开的。从根本上说,房屋最主要的功能应该是居住,至于说投资、增值那只是附加功能。对住房的消费应该量力而行,而不应是因为面子、增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为。

第五,政府应尽快确立大房地产格局,商品房理应由主导地位退居次席,让位于保障性住房。

只要一提到房地产市场,很多人都想当然地认为是商品房市场。这是由于地产利益群体刻意误导及近年来商品房市场的快速发展强化了民众的认知所造成的。而事实上,从房改之初政府就明确以经济适用房为主导,商品房只是房地产市场的一个部分。

可从市场发展来看,政府出台了诸如商品房预算许可制度、个人房贷、房地产开发贷等政策大力扶持商品房市场。对于大力发展市场经济的中国来说,政府扶持房地产市场本无可厚非。可问题是政府着力扶持商品房市场的初衷是为了解决民众的居住问题,而从结果来看,这一目的显然没有达到。实践证明,以投资为主导的中国房地产市场不仅不适合中国国情,更不能很好得解决民众的居住问题,同时也给中国社会带来诸多难以化解的矛盾。所有这些都表明,中国房地产市场的投资属性急需予以颠覆。

故此,笔者以为,政府应尽快确立大房地产格局,商品房理应由主导地位退居次席,让保障性住房占主导。唯有如此,中国房地产才能步入健康有序的发展通道。

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