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构建双轨制房地产市场十大建议  

2010-12-17 14:03:36|  分类: 建言献策 |  标签: |举报 |字号 订阅

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构建双轨制房地产市场十大建议

中央经济会议提出要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

那么,如何逐步形成符合国情的保障性住房和商品房双轨制房地产市场体系呢?笔者建议如下:

一、政府应掌控房地产市场的供应并引导房产市场合理的需求。

政府应加强对低价房、小户型房的管理,在开发、供应、价格等方面进行适当的管控。而对于中、高端商品房则直接交由开发商来供应。利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期,无论是自住需求,还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府应将引导市场合理需求纳入规划并做出重点部署。

二、加大房地产领域反腐力度。

目前,从中央到地方对房产领域的腐败已开始查处,也相继有官员落马,这充分表明政府对房产领域已高度关注。可从实践来看,惩治的力度还显不够,还没有足够的震慑力。政府应出台相关政策,对涉及房产领域的腐败行为予以严惩,并在执行时绝不姑息。

三、变革土地供应政策,土地供应改售为租。

土地招拍挂存在诸多弊端,表现如下:令地方政府依赖土地财政现象日益严重;土地招拍挂令地方政府与开发商结成利益共同体;土地招拍挂极易滋生地方政府官员腐败现象;土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头;土地招拍挂在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾;土地招拍挂不利于中国房地产市场的理性发展。

故此,土地供应政策亟需变革,建议采用保障房土地划拨、中低商品房土地批租、高端商品房土地拍卖的综合土地供应政策。

若中低价商品房实行土地批租,则可降低开发成本,对开发商的合理定价将会起积极作用。土地的租金可分两个阶段收取:其一,房产开发期间,承租方为房产开发企业,故租金向开发商收取;其二,房产使用期间,承租方为业主,故租金向房屋产权者收取。这样,开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。

四、对商品房开发主体进行重新定位。

目前,商品房开发企业的实质其实是定牌加工企业。在房产开发领域,对大多数环节进行掌控的企业非常少。大多数开发商拿到土地后,设计环节委托规划设计机构;方案出来后,将其建筑工程进行招标;材料供应环节交给材料供应商;销售环节则交给代理公司。当然,也有的是全程委托代理公司进行运作。这样,每一个环节都要为自己的利益集团而谋取最大化利益,从而在一定程度上推升了房价。

若能对房产开发企业进行重新定位:必须有自己的规划设计团队、建筑团队、销售团队才可以获得房产开发资质,这样,不仅有利于房产开发企业的有序竞争,更有利于降低商品房开发成本,从而令房价回归理性。

五、逐步减少对商品房领域的扶持。

政府应逐步减少对商品房开发商的扶持,诸如控制开发商房产开发过程中的贷款、严格控制二套房贷并叫停三套房贷、适当时期取消商品房预售等。

开发商使用的应该是中长期资金,任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的,从获得土地开始,用银行贷款对开发商是极为不合适的。所以应该改变它的结构,开发商应该发债券,以公司证券、房地产资金、资产证券化、股权投资、发股上市等方式改变开发商的资金来源结构。

对房屋预售款进行监管并设定相对较低的预售款比例,在适当的时候实行现房销售。在开发商的资金链上,预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策,如实行第三方监管、降低预售款比例(10%或更低)、以合同约定的方式确认客户的购买行为(预售款放在客户与房产公司共同开立的账户处,如客户违约则按合同承担赔偿责任)等。

六、继续加大保障房供应力度并尽快建立完善的保障房市场供应体系。

24号文颁布以来,政府加快了保障房的开发及供应步伐,各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看,无论是反应速度,还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺,鉴于此,中央政府应力促地方政府加大保障房的供应力度。

另外,从目前来看,各地尚未形成完善的保障房供应体系,这样将可能导致在保障房供应过程中产生不必要的矛盾。故应尽快建立并完善保障房供应体系,政府应尽快确立保障房的发展战略,应以大力发展公共租赁房为核心,辅之以快速发展廉租房、经济适用房。这样,就能在很大程度上满足普通民众的居住需求。

七、政府投身保障房建设,真正成为保障房供应主体。

从廉租房、公共租赁房、经济适用房的开发与投放来看,目前保障房的供应主体仍然是商品房开发商。从实践来看,由商品房开发商来供应保障性住房有很多弊端,如:价格偏高(各地都有经济适用房遭弃购的实例)、品质难以得到保障等。

对此,笔者一贯以来的观点是,政府应投身保障房建设,真正成为保障房供应主体。政府应从中央到地方,组建保障房建设领导小组,由各地最高行政长官任组长,并明确相关人员的具体责任。聘用民间房地产规划、设计、管理、运营等人才,对保障房进行统一规划、设计、管理,并将建造环节外包给建筑商。与此同时,各地方政府可与当地愿意投身保障房建设的开发商形成战略合作关系,令其有合理的利润空间。

八、在加快保障房供应步伐的同时,继续减轻消费者的购买普通商品房的负担。

近年来,政府出台了诸多旨在减轻消费者购房负担的政策。可在商品房主导的市场环境下,这些政策很难从根本上保障民众获得实际的利益,因为政府的相关政策被开发商误读为救市,其死扛房价的决心更甚,这样,民众在买房时依然要付出很多本不应付出的代价。因此,笔者认为,政府应在加快保障房供应的同时,继续出台相关政策以期大幅减民众的购房负担。

九、建立并完善健全的房地产市场。

目前,以商品房为主导的中国房地产市场已初具规模,只是还没能得到完善。并且,从实践来看,目前的房地产市场难以解决当前矛盾。因此,政府需要在这方面下功夫,建立健全各项规章制度,建立以保障房、中低价商品房为主导的房地产市场,并大力发展租赁房市场,使三级市场联动,从而引领房地产市场迈向理性的发展通道。

十、组建强有力的执行团队。

在以往的历次房产调控中,从中央到地方的执行人员都是各部委临时组建班子,在执行时也是各管一块,不能通力协作,这是房产调控难以奏效的重要原因。若能从中央到地方,逐级设立房产市场综合管理办公室,该办公室成员构成以从各部委抽调精干人员为主,辅之以社会有识之士。该办公室成员在一定时期内专事房产治理,不安排其他工作,确保能够精诚协作。

 

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