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2011年中国房地产市场将现八大趋势  

2010-12-27 16:35:55|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年中国房地产市场将现八大趋势

作为“十二五”开局之年的2011年将是中国房地产市场发展的最重要一年,也将是地产利益群体与中央博弈见分晓的一年。那么,2011年的中国房地产将会有哪些趋势呢?依笔者看来,主要体现在如下八个方面:

一、保障大幅提速。从房改十年的发展及中国现有国情来看,商品房市场只能解决少数中高层收入人群的居住问题,而绝大多数普通民众的居住问题应由以保障房为及中低价商品房为主的具有真正意义上中国特色的房地产市场来解决。

自24号文颁布以来,政府加快了保障房的开发及供应步伐,各地政府也纷纷就此出台相关政策并付诸行动。可纵观各地政府的表现来看,无论是反应速度,还是保障房的推进力度都还显得较为欠缺。对此,中央已有明确认识,从中央经济工作会议精神及日前温总理参与中央人民广播电台直播时的表态可以看出,2011年将是中国保障房提速年。2011年,中国将开工保障性住房1000万套,较之2010年的580万套接近翻番。并且,保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。

二、调控政策延续。2010年,政府密集出台调控政策以期在很大程度上打击投机、抑制投资。尽管从政策的着力点和力度来看,堪称史上最严,可从市场表现来看,此轮调控收效甚微,各地房价依然在上涨。鉴于此,2011年的房地产调控还将延续,绝不会有丝毫放松。与此同时,由于截至目前还有很多城市没有出台调控细则,故此,2011年将是本轮调控执行年,各地方政府将积极执行中央的调控方略。

三、扶持逐步收回。房改以来,中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望,希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎,政府对房地产业极尽所能进行大力扶持:商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大,得以快速的发展并聚拢超额财富,与此同时,中国房价也被数度推高。从目前政府政策来看,商品房预售款监管、严控开发贷、提高个人房贷首付等均表明政府在逐步收回扶持政策。

四、市场成交低迷。本轮调控以来,各地成交锐减,高端住宅楼盘更是频现零成交。可以想见,2011年,受政府延续性的调控政策影响,在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下,投机、投资性购房需求必将受到极大抑制,加之消费者的持续观望,房地产市场成交必将持续低迷。

五、房价整体下跌。今年5月以来,中国房价涨幅逐步回落。11月份,70个大中城市的房价同比上涨7.7%,与10月相比回落0.9个百分点。由此数据我们可以看出,尽管房价还在上涨,可逐步回落的涨幅表明房价上涨动力正在逐步减弱。

受延续性的房产调控政策影响,在观望加剧、开发商资金趋紧、投机(投资)离场等市场状况下,2011年,各地房价将出现整体下跌的态势,一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大,故将出现较大跌幅,跌幅或将超过20%;三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大,故将出现小幅下跌,跌幅应在10%左右。

六、需求回归理性。房产火爆时期,支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求,而从今年开始,在政府调控的影响下,那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少,房产需求已有回归理性的态势。

温总理参与中央人民广播电台直播时说,“我们应该让群众懂得一个道理,我们国家人口多、土地少,住有其居并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题,租价要合理、条件要完备。”由此可以看出,政府将花大力气引导民众理性消费房产。因而,2011年,将是中国房市需求回归理性的一年。

七、楼市投机绝迹。可以毫不夸张地说,在房产火爆时期,房市投机是推高房价并令房市疯狂的最重要原因。在这一阶段,很多人抓住了中国房市这一千载难逢的良机,疯狂炒房获得了非常可观的收益,拥有几十、上百甚至上千套房屋的炒房者大有人在。

可从近期房地产市场抛盘量来看(截止2010年12月27日下午16:15分,上海二手房抛盘量高达152631套),本轮调控以来一直试图与政府调控相博弈的投机、投资客终于顶不住了,这些炒家将亲自品尝自己酿就的苦酒,割肉、断供、破产将是这些人难以逃脱的宿命。可以想见,2011年,中国房市投机将会日渐减少直至绝迹。

八、行业整合加剧。毫无疑问,中国房产行业是一个被严重割裂的行业,就房屋这个产品而言,开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程,每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价,与此同时也削弱了部分房企的竞争力。

可以想见,在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下,2011年将是中国房产行业整合年,部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域,当然,也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。

 

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