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五大原因导致地方政府消极执行调控  

2010-09-29 13:05:29|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五大原因导致地方政府消极执行调控

国土资源部土地利用司有关负责人在解释最新出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》时指出,部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位,对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。

上述国土资源部土地利用司负责人指出,一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应,房价上涨并不快,出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑,对于落实中央调控要求,政府和各相关部门还在等待、观望,对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索,对下一步如何推进落实考虑不多。

尽管上述官员的分析不无道理,可在笔者看来,这些都不是地方政府对于中央调控执行不到位的真正原因。笔者以为,真正导致地方政府消极执行调控的原因有五点:

一、中央政府此轮调控目标过于温和。截止今天,中央高层对于房产调控的态度依然是遏制房价过快上涨。很显然,这样的提法给了地方政府官员足够的想象空间,令地方官员受到极大鼓舞,即中央不希望房价下跌。于是乎,消极执行调控以便心安理得地继续利用土地财政获取既得利益。

二、地方政府都不愿率先承认本地是房价上涨过快地区。本轮新政,中央的定调是遏制房价过快上涨。在新国十条中,我们可以看到这样的规定:

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数;

房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨;

    房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

    上述规定令地方政府官员有了足够的想象空间,他们普遍为认为,一旦积极执行中央调控政策,则显示出本地区是房价过快上涨地区。而一旦承认本地区房价上涨过快,则相当于承认自己在过去的工作中存在不足。与此同时,一旦承认本地房价上涨过快,则接下来的工作压力将更大。

三、地方政府的土地财政依赖思维依然严重。2009年年初,上海市财政局在向上海市人大提交的预算报告中,设定的今年上海市土地出让金收入仅为393亿元,而至三季度末,就已经达到652亿元。因为楼市回暖后,土地实际成交价格远远超出预期,2007年每公顷地价为2560万元,到了今年跃升为4159万元。930日和1030日,上海规划和国土资源管理局又密集推出超过60幅地。2007年、2008年,上海土地出让收益分别是517亿元、372亿元。

北京至今年三季度土地出让收入571亿元已收入囊中,天津也突破400亿元大关。自从今年5月份北京广渠门外10号地创出“地王”以来,全国重点城市的土地市场便吹响“集结号”,各地“地王”层出不穷,土地出让市场一片繁荣。

地方政府靠国家土地,为其带来滚滚财源。相关官员深知,一旦按中央部署,积极执行调控真诚,势必导致房价下跌,这样,土地收益将受到影响。

四、部分地方官员与房产商的利益纽带没有割裂。商品房市场的兴盛能够给相关官员两方面收益,相关官员利用自己的职权可以买到比市价低很多的房子,甚至还可以得到房产商的孝敬,这是经济方面的收益,此其一;其二,房地产市场繁荣将令地方政府GDP大幅增长,地方城市面貌改善,这些都将成为相关官员的政绩,这样,相关官员的仕途将变得更加顺畅。相关官员深知,一旦按中央部署,坚决执行调控政策,则其个人收益将大为降低。

五、地方政府过于看重GDP在中央政府追求GDP的大氛围下,地方政府更加看重GDP。而很多地方政府官员要么是因为无能,要么是因为太过计较个人得失,在进行产业布局规划时缺少前瞻,将房地产业视为当地发展主要推动力量。从实践来看,房地产业对于各地GDP的拉动起到了不小的作用。相关官员深知,一旦按中央部署,坚决执行调控政策,房价必将步入下降通道,地方GDP势必受到影响。

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