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地方政府将挥泪斩断身上地产利益链  

2010-10-11 17:20:09|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方政府将挥泪斩断身上地产利益链

为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,巩固房地产调控成果,促进房地产市场健康发展,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部决定,对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责:对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

  三部门要求,各地立即研究制定贯彻落实国发〔201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发〔201010号文件的要求,调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

  三部门要求,切实增加住房有效供给,全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理,加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金,加快建设进度,强化工程质量和施工安全管理,全面完成保障性安居工程建设任务。

进一步加强市场监管,严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设,为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。

三部门此举传出一个重要信号,那就是中央已经痛下决心,要将房价调整到合理价位,本轮调控的目标已经非常明显地由遏制房价过快上涨转变成为遏制过高房价。其实,早在本轮调控之初,中央就明确地方政府对于遏制房价负总责,这显然是为今天的三部门的约谈、问责打下伏笔。

本轮调控以来,大多数地方政府对于中央调控消极执行,究其原因不外一下几点:

一、中央政府此轮调控目标过于温和。调控初期,中央高层对于房产调控的态度是遏制房价过快上涨。很显然,这样的提法给了地方政府官员足够的想象空间,令地方官员受到极大鼓舞,即中央不希望房价下跌。于是乎,消极执行中央调控以便心安理得地继续利用土地财政获取既得利益。

二、地方政府都不愿率先承认本地是房价上涨过快地区。本轮新政,中央的定调是遏制房价过快上涨。在新国十条中,我们可以看到这样的规定:

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数;

房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨;

    房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

    上述规定令地方政府官员有了足够的想象空间,他们普遍为认为,一旦积极执行中央调控政策,则显示出本地区是房价过快上涨地区。而一旦承认本地区房价上涨过快,则相当于承认自己在过去的工作中存在不足。与此同时,一旦承认本地房价上涨过快,则接下来的工作压力将更大。

三、地方政府的土地财政依赖思维依然严重。今年1~9月份,全国土地市场表现火爆,包括广州在内的30个城市前三个季度累计卖地8922.85亿元,与去年同期的5292.48亿元相比,增长了68.59%,而增幅超过100%的就有14个城市。在具体城市中,上海土地出让收入最多,为1140.97亿元,同比增长64%

地方政府靠国家土地,为其带来滚滚财源。相关官员深知,一旦按中央部署积极执行调控,势必导致房价下跌,这样,土地收益将受到影响。

四、部分地方官员与房产商的利益纽带没有割裂。商品房市场的兴盛能够给相关官员两方面收益,相关官员利用自己的职权可以买到比市价低很多的房子,甚至还可以得到房产商的孝敬,这是经济方面的收益,此其一;其二,房地产市场繁荣将令地方政府GDP大幅增长,地方城市面貌改善,这些都将成为相关官员的政绩,这样,相关官员的仕途将变得更加顺畅。相关官员深知,一旦按中央部署,积极执行调控,则其个人收益将大为降低。

五、地方政府过于看重GDP在中央政府追求GDP的大氛围下,地方政府更加看重GDP。而很多地方政府官员要么是因为无能,要么是因为太过计较个人得失,在进行产业布局规划时缺少前瞻,将房地产业视为当地发展主要推动力量。从实践来看,房地产业对于各地GDP的拉动起到了不小的作用。相关官员深知,一旦按中央部署积极执行调控,房价必将步入下降通道,地方GDP势必受到影响。

    正是由于上述因素,正是由于地方政府是地产利益链条中的一个重要环节,本轮调控险成空调。可在9.29新政重压下,温家宝总理在国庆招待会上发言的指引下,三部门的联合监管下,地方政府必将挥泪斩断捆在身上的地产利益链条。

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