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深度解析错综复杂的房地产调控信号  

2010-10-16 04:33:35|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深度解析错综复杂的房地产调控信号

1015答《中国财富》记者问

吴其伦老师:

您好!

我是中国财富杂志的记者,于小龙。

在上次采访之后,很长时间没有和您联系了,在这里首先祝您十一假期快乐,身体健康,合家欢乐!

此次《中国财富》杂志希望邀请您就近期错综复杂的房地产调控信号的话题,进行当面采访或电话、邮件采访,期待您发表独到见解。

《中国财富》希望就“第二次银行压力测试”、“二次房产调控”和“货币宽松政策”的含义、措施意义,以及其间的逻辑关系的分析判断等,向您进行采访。

 

具体采访内容:

1、银行在房价下跌50%的压力测试,传递出怎样的信号? 929公布的所谓的二次调控能否应正了这个信号?还仅仅是巧合而已?房价真的会下降50%吗?

吴其伦:银行进行房价下跌50%的压力测试,传出两大信号。其一,银行已经充分意识到畸高房价下巨量房贷给银行带来的潜在风险;其二,银行进行50%的房价下跌压力测试,表明银行相关研究人士看跌房价,跌幅达到50%的可能性极大。

很多人认为9.29新政是二次调控,笔者不予苟同,因为无论是从政策还是时间节点来看,都是4月调控的延续。本轮调控,政府的意图非常明显,那就是要将房价调整到合理价位。房价必将大跌,09年涨幅过高的城市跌幅达到或超过50%是完全有可能的。

 

2、银行在房价下跌50%的压力测试,是否说明政府进一步明确调控目标,已经准备好了与房价的“殊死搏斗”?

吴其伦:温总理在国庆招待会上明确,要保持房地产价格的合理和稳定,总理意图非常明显,即先通过出台相关政策将房价调整到合理价位,然后再让合理的房价稳定运行。从9.29新政、温总理重要讲话、地方政密集出台细则来看,中央此番痛击房价确实是做好了殊死搏斗、不达目的誓不罢休的决心和准备。

 

3、房价下跌50%,以及带来的相关行业的贷款坏账银行扛得住吗?比银行信贷风险更大的风险盲区,是否存在?

吴其伦:尽管目前没有银行关于房价下跌50%压力测试的结果,可从银行对于房价跌30%的压力测试结果来看,即使房价跌50%,对于银行的影响也不会太大。

招商银行在重度压力下,个人住房贷款不良率只上升0.5%。而大部分银行测试结果表明,房价下跌30%都是可以承受的。中国建设银行董事长郭树清此前在接受路透专访时甚至称,该行可以承受房价下跌50%的风险。

在者说,银行在前期房地产市场获利颇丰,房价下跌让其花钱买些教训也无可厚非。

 

4、所谓的二次房地产调控真的能使房价有所下降吗?还是说明第一次的调控难于落实,几近失败?

吴其伦:笔者重申,9.29新政不是二次调控,而是调控延续。这些延续政策堪称史上最严,加之中央高层已经明确表明降房价的立场,此轮调控作用下,房价必跌无疑。新国十条的政策不可谓不严,可表述过于温和,这样,就给地方政府、开发商、炒房者、消费者足够的想象空间,让他们都觉得中央部希望房价下跌。这些温和表述直接导致新国十条几近落空。

 

5、所谓二次调控中,暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数、推进房产税改革试点,囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款,的措施是否会使房价下降?哪个能够起到关键作用?又有哪个能够真正落实呢?

吴其伦:对于房价下降起决定性作用的是房产税和限购令。9.29新政的所有政策,地方政府均将积极执行,这一点从近期地方政府密集出台细则可见一斑。当然,地方政府的执行与落实能力有待观察。

 

6、有观点认为,二次调控缺乏新意和铁的手段,并且暴露出高层两种不同的声音,这些将使得政府威信大大降低,调控手段无法落实,最终致使房价进一步上涨。您如何认为?

吴其伦:9.29新政从收紧房贷、土地供应、规范交易行为、保障房提速、房产税等五个方面进行全方位调控,力度大、火力猛,招招击中高房价命脉。房价只能下跌,怎么可能上涨呢?

 

7929,中国人民银行发布三季度货币政策委员例会通告重申,下一阶段继续实施适度宽松的货币政策。十一长假前,央行持续通过公开市场向银行体系注入流动性,仅9月份内累计净投放资金量高达3300亿元,创下半年公开市场单月净投放纪录。这一消息对于房地产市场又传递了怎样的信号呢?

吴其伦:由于此前各地银行已经渐次收紧开发贷(部分地区已经叫停)、个人房贷,9月份投放的3300亿元当中,进入房地产领域并不多。故此,9月流动性增加并不意味着对房地产是利好。

 

8、有观点认为,房价暴涨来源于流动性过剩,以及其带来的通胀预期。不全面紧缩信贷,提高利率房地产调控将必将失败。您如何认为?

吴其伦:导致房价暴涨的原因是多方面的。主要体现在中央稳定及遏制房价过快上涨论、开发商的暴利心态、地方政府的土地财政思维、房产市场投机严重、消费者缺乏理性消费观等,至于说流动性过剩,不是主要原因。试想,房价处下降通道时,有多少人会挤破头贷款买房呢?

 

9、目前的政策是否可以理解为,一手施压房价,一手放水市场的矛盾呢?在这种情况下,房价能够得到有效控制吗?房价报复性反弹的几率有多大?

吴其伦:中国房价至少在3-5年内不存在报复性反弹的可能。本轮调控还将延续,因为地产利益群体不到迫不得已不会轻易就范,目前房价尚未出现大跌就是明证。只要房价不出现大跌,房价就始终处在非理性的畸高状态,政府必将继续施压,直到房价回归理性为止。本轮调控将持续3-5年,其间,房价总体跌幅将超过50%,杭州、深圳、北京、上海等地跌幅将更大。

 

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