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陈宝存的新政压制刚需论是一派胡言  

2010-10-06 13:44:37|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存的新政压制刚需论是一派胡言

新一波房地产市场调控措施在国庆黄金周的前两天骤然而至,具体措施包括全面暂停第三套房贷、首套房贷款比例升至30%及以上、加快推进房产税改革试点、购首套普通住房契税下调等。

而在930日晚上在人民大会堂国庆招待会上,国务院总理温家宝说,必须把保障和改善民生摆在更加突出的位置,努力扩大就业,不断增加城乡居民收入,扭转收入分配差距扩大的趋势;大力发展文化、教育、卫生等各项事业,完善养老、医疗等社会保障制度;增加保障性住房供给,保持房地产价格的合理和稳定,让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。

新一轮调控方略及温总理的重要讲话都传出一个重要信号,即中央终于明确认识到畸高房价对于中国经济、政治乃至社会所造成的严重危害,中央已下定决心要痛击畸高房价。中国将确立大房地产格局,商品房将退居次席,中国房地产市场即将步入理性发展通道。

政府新政受到了广大民众及理性财经研究人士的一致好评与热切支持,而那些地产利益群体及其代言人则纷纷抛出种种谬论,在这些论调中,以陈宝存的新政压制刚需论最具代表性。在新政出台伊始,陈宝存抛出此论调的核心意图是混淆视听以期达到蒙蔽民众干扰调控的目的。在笔者看来,此观点是一派胡言。

首先,房地产刚需是地产利益群体人为炮制出来旨在蒙蔽并用来欺诈民众的伪命题。所谓刚性需求,是相对于弹性需求而言的,即必须满足的需求。在生活中,我们必须喝水、吃饭、呼吸空气,这些均为刚性需求,因为如果一个人满足不了这些需求的话,就难以存活。而除了上述三种需求外,我们很难找出还有什么是必须要满足的需求。

房地产利益群体在进行房产销售时,人为杜撰并刻意向民众灌输一个概念,即因自住、改善、结婚而买房行为属于刚性需求。事实果真如此吗?显然不是!在房价处畸高状态的今天,普通民众举全家乃至整个家族之力,甚至不惜透支未来十几、二十年的收入买房完全是一种异常奢侈的消费行为。这样的行为就相当于普通民众家庭餐餐吃山珍海味,就相当于普通民众大举借贷穿阿玛尼西服、背LV包、开宝马车。很显然,这样的购买行为完全没有必要,更何来刚性一说?再者说,结婚就一定得买房吗?租房生活就不能步入婚姻殿堂了?相信理性的人定然不认同结婚一定要买房的观点。

故此,既然在中国房地产领域根本就不存在刚需,那么,陈宝存之流的新政压制刚需论就是彻头彻尾的谎言。

其次,在畸高房价下,政府提高首次购房者的房贷首付完全是出于保护普通民众利益不受侵害。目前,中国房价已处畸高状态,以上海为例,2010年上海的房价收入比大约是118,而美国纽约大约不到2.8,日本东京4左右;以上海外环附近的房子为例,70平米的房子,租金大约2000左右,而房价则高达15000/平米。租售比为:(2000/70) /15000?= 1525 是国际平均水平5倍多。由此可见,中国房价已经处在畸高状态。

在畸高房价下,在连续数年房价疯涨的态势下,在政府数度调控均为显效的状况下,普通民众已经丧失对于理性房价走势的判断,他们极易被地产利益集团蛊惑将自己、家人乃至亲友的全部积蓄投身购房大军,本轮调控以来的市场表现极为明证。对此现象,中央高层洞察秋毫,果断出台政策提高民众购房门槛,其核心目的是意图以此阻止部分民众的购买行为,政府是希望民众待房价回调到合理价位时再实施购买,而不是如陈宝存之流所说是压制刚需。

第三,在目前的畸高房价下,大量商品房囤积在炒房者、投资客手里,陈宝存之流所说的刚需民众根本买不起商品房。

不久前,知名财经评论人牛刀在其博客上发表文章指出,中国660个城市约有6540万套空置房,可供2.6亿人居住,空置率达到惊人的40%。对此空置数据,牛刀援引一项调查予以佐证:一项对全国660个城市的调查发现,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。

此文一出,立即掀起轩然大波,地产利益相关人士纷纷发难。有人说国家电网公司没有发布过相关信息。也有人说,“6540万套房,以70平方米一套计算,合45亿平方米,而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米,也就是说,除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的,积累到去年,才有望达到6540万套。这显然是不可能的。”更有甚者,竟然有人对牛刀进行人身攻击。

牛刀此篇博文,也引起了媒体的普遍关注。20100731日,央视《经济半小时》播出《空城计之北京:昂贵的空城》,记者通过走访发现,大多五、六年前就售完的住宅小区入住率不足1/3。记者这样描述:“记者沿着白天行走过的路线重新观察,在周五晚上八点多的时间,亮灯的房屋只有零星几户。沿京开高速返回北京市区的途中,记者回到龙熙顺景别墅区,看到沿街的一排别墅只有一家亮着灯,而从围墙看进去,别墅区除了路灯外,鲜有亮灯的情况。”

81,央视《经济半小时》播出《空城计之天津:空城我最大》,记者发现天津的住房空置率更高。记者这样描述:“夜幕降临时,记者再次来到红磡领世郡,灯光最亮的地方就是这个商业区,但依旧是冷冷清清,晚上八点刚过,唯一的这家超市就已经关门。主干道的两边一片漆黑,在偶尔驶过车辆的灯光照耀下,才能隐约看见一座座别墅的轮廓,小区的洋房里,一栋楼仅有两三户亮着灯。”

对于6540万套商品房空置,学者表示完全可信。北京联合大学应用文理学院城市科学系老师张景秋和孟斌曾经带领课题组,对北京50多个2004年至2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查,其结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。

从央视记者走访京、津得到的第一手空城资料,北京联合大学课题组得到的空置率数据,我们不难发现,6540万套商品房空置完全有可能,实际空置数量甚至可能超过6540万套。可以说,住宅空置数量已经达到触目惊心的地步了。

开发商、炒房者、投资客联手炒高房价并导致商品房大量空置,这令真正有房屋消费需求的民众买不起房已经成为不争的事实。因为利益群体唯暴利是图,哪怕一年卖不出一套房,他们也会采取不断哄抬房价的一贯伎俩。这样,民众的收入增速无论如何也比不上利益群体调高房价的速度。陈宝存之流所说的刚需根本买不起所在城市的商品房,新政压制刚需的说法完全是一派胡言。

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