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三线城市即将迎来首轮下跌  

2011-02-14 14:43:44|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三线城市房价即将迎来首轮下跌
今年春节笔者在湖南武冈(一个县级市)度过。走亲访友时,笔者均会被人问及未来房价走势,问者无一例外均为拥有多套住宅的投资客。对此,笔者笑而不答反问其作何打算,令笔者吃惊地是他们观点惊人一致:过完年就设法抛盘。问其缘由,他们均表示中央决心这么大,房价必跌,早抛早安心。
笔者将此发于微博,并表明中国房价将普跌的观点。此观点引来一些博友的不同意见。博友王涛说:“这种情况只会在一线城市出现,二线城市会做调整,进入谷底后有望快速弹出,三线城市几乎坚挺而难以撼动。”对于王涛观点,笔者不予苟同,笔者认为,三线城市房价即将迎来首轮下跌,理由如下:
首先,本轮调控并非仅仅针对一线城市,而是针对全国市场。无论是“新国十条”、“9.29新政”、还是“新国八条”,这些调控中的限贷、土地调控、房地产行业监管以及历次上调存款储备金率、加息等政策均针对全国。这些政策能在很大程度上打击三线城市投机(投资)客的心态,令其获利预期降至冰点,从而选择观望或割肉离场,房价下跌是必然。
其次,三线城市的房价泡沫已经非常严重。很多人只看到三线城市房价绝对值较低,房价均价在4500元/平方米左右,很多人都认为较之上海、北京的20000元/平方米还有很大距离,于是他们认为三线城市的房价不会跌。可依笔者看来,三线城市的房价前期涨幅已经过大,已经严重透支了未来的需求。
以笔者所熟悉的江苏连云港为例,2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元。而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样,以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算,连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准,房价收入比在4—6倍之间。由此可见,连云港的房价泡沫已经非常严重。
而其他三线城市,尽管房价泡沫程度不同,可从近年来房价涨幅来看,所有三线城市的房价均已超出当地居民的承受能力范围。房价上涨过快,严重透支了未来的需求,加之,在政府最严调控的大环境下,民众必将选择观望。这样,市场需求将在未来相当长的时间内大幅减少,在供过于求的市场态势下,房价下跌是必然。
第三,三线城市房地产市场的投资比重已经非常大。房改之初,由于房地产还不怎么热、炒房团尚未触及、房价上涨还比较慢等原因,三线城市购房人群中投资比例还处于低位。而近年来,尤其是2009年,三线城市购房人群中投资比重日益增加。政府此轮调控的核心是打击投机、抑制投资,这样,对于投资较为严重的房地产市场,势必产生较大的影响。
第四,三线城市保障房供应力度日渐加大。2010年,连云港市已安排实施廉租住房833套,总面积5.23万平方米,经济适用住房6040套,总面积52.08万平方米。同时,通过开发园区和大中企业自筹、新建等方式,计划新增公共租赁住房4000套(间),总面积20万平方米。为解决中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难,还实施了公共租赁住房建设。
综上,结合各三线城市成交锐减,市场观望气氛日渐浓厚,开发商融资变得更加困难等因素,加之,在过去几年,三线城市房价一直处上升通道等因素。笔者以为,三线城市房价将迎来首轮下跌,今年的跌幅将至少超过10%。

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