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地方政府涨价目标是抗中央毁市场  

2011-03-31 11:31:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方政府涨价目标是抗中央毁市场

今日,是国务院要求各城市公布本地区年度房价调控目标的期限截止日。据统计,在已出台调控目标的54个城市中,北京是目前惟一提出房价要“稳中有降”的,而其他城市则大多要求新建住房价格涨幅低于GDP和人均收入增长。可见,与其说各地方政府出台的是房价调控目标,不如说是“涨价目标”。而在这些涨价目标中,大多给出的涨幅是10%左右,也有部分城市胆子非常大,给出的涨幅竟然达到50﹒5%的!

针对各地公布的新建住房调控目标,住建部近日发出通知,要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会的意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。通知还要求,已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。

很明显,地方政府出台的房价调控目标既令中央不满意,更令中央没面子。因为,从中央接连出台的调控政策,以及中央高层领导数度表明对于调整房价的信心来看,中央已经痛下打压畸高房价的决心。在这样的信心与决心下,中央领导最希望看到的是地方政府能够出台与中央政策相呼应的房价调控目标。可地方政府呢?偏偏不买账!你不是要问责吗?你不是要摘我的乌纱帽吗?我就出台一个即便是躺在家里睡觉也能完成的目标!

于是乎,住建部发出了希望地方政府“酌情调整”房价目标的善意劝导。从住建部措辞来看,其用意非常明显,即希望地方政府能适当顾及中央面子,不要让民众觉得地方政府是与中央高唱反调,不要让民众觉得地方政府是刻意维护高房价,不要让民众觉得地方政府依然不顾民众利益。对此,笔者以为,若管理层不改“酌情调整”之措辞,各地房价调控目标必将依然故我,最多是将涨价目标略为调低,依然是对中央调控的消极执行。

从实际来看,住建部的善意也丝毫没有奏效。广州第一个跳出来说“不”!“出台这个调控目标之前,我们充分考虑到了社会的意见,包括听取了人大代表、政协委员、专家学者及市民代表的意见。”昨日,广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺接受《第一财经日报》记者采访时表示。陈大旺说,既然房价控制目标已经出来,就是对社会的承诺,以后将按照这个既定的控制目标将房价控制在合理水平,年内将不会再次调整目标。

广州涨价目标果如陈大旺所说是“充分考虑到了社会的意见,包括听取了人大代表、政协委员、专家学者及市民代表的意见”吗?昨日,一项“广州房价调控目标11%您觉得合理吗”的调查显示,对于广州房价调控目标跟GDP与人均可支配收入挂钩是否合理,有76.6%的人觉得不合理。请问陈大旺,你所代表的广州房价调控目标的决策团队是如何考虑社会的意见的?你们听取了哪些人的意见才做出的广州房价涨11%的目标的呢?相信陈大旺难以给出满意的答复。

广州已然对住建部高调说“不”了,其他城市是否会跟进呢?住建部“酌情调整”的善意劝导是否会成为一曲弹给不愿听者的琴音呢?让我们拭目以待吧!

那么,地方政府出台涨价目标的动因、实质与危害何在?笔者试分析如下:

一、地方政府出台涨价目标的动因

地方政府为什么敢于冒天下之大不韪,置中央调控大方略及民众利益于不顾悍然出台涨价目标呢?究其原因不外有三:首先,利益驱动下,地方政府不希望房价下跌,给出涨价目标是希望向民众传达房价仍将上涨的信号,这样,土地依旧会热卖,GDP依然能得到保证,部分官员的个人利益依然能够得到保障;其次,对于中央与房地产利益群体的博弈尚存观望,加之,在从众心理作祟下,出台与其他城市相一致的目标,其核心目的是不求无功但求无过;第三,在目前的大环境下,地方政府出台涨价目标是万无一失之举,再辅之以将房价调控目标与GDP及人均可支配收入增幅相挂钩的障眼法,这些官员一定认为能蒙混过关。

二、地方政府出台涨价目标的实质

我们可以毫不客气地说,对于地方政府公然出台涨价目标,其实质就是在公然地与中央唱反调。2009年,在政府救市政策的刺激下,房价疯涨。而在2010年,政府从收回救市政策,到出台调控措施,按理,房价应适度回调。可由于政府遏制房价过快上涨的目标令开发商、投机客有了硬挺房价甚至提升房价的勇气,也正是遏制房价过快上涨的目标令消费者看不到房价下跌的希望,在迫不得已的情况下为畸高房价埋单。

对此,中央高层已有非常明确的认识。温总理在2010年12月26日参与中央人民广播电台直播时说,“我相信,经过我们一段的努力,房价会回到合理的价位,我有这个信心”。总理类似的表述还有两次,一次是在2010年2月27日作客中国政府网、新华网与网民在线交流时讲的:“我有决心,在本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”。稍晚一次是在2010年9月30日建国61周年的国庆招待会上的祝酒词中的一句话:“要增加保障性住房供给,保持房地产价格的合理和稳定,让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。”

本轮调控以来,中央对于房地产调控的目标越来越清晰。我们从调控目标即可窥其端倪:中央先是提出遏制房价过快上涨,接下来是抑制高房价,近期则是将房价调整到合理价位。而从中央出台愈来愈严的几轮政策也足可看出中央痛击高房价的决心。

从市场表现来看,由于几乎全部投机、投资客被逼出市场,中低端消费者被政府天量的保障性住房分流,开发商及投机客资金日渐趋紧不得不降价割肉等因素,房价下跌甚至在一线城市大跌是必然。在这样的市场态势下,地方政府应完全有信心出台降房价目标。这样,才能充分显示地方政府是不折不扣地执行中央调控,才能充分表明地方与中央保持高度一致。可在房价明显不步入下行通道的态势下,地方政府竟然出台涨价目标,从其行为来看,我们不得不提出地方政府是与中央高唱反调的疑问。

三、地方政府出台涨价目标的危害

1、影响中央政府的决策。尽管地方政府出台涨价目标与中央精神不相吻合,可在其出台涨价目标时,必然会找出种种理由来为其政策合理性寻求支撑,必然会以种种借口为涨价目标寻求依据。中央政府的智囊、决策层在看到这样的报告时或多或少会受其影响,这样势必将影响中央政府的决策。

2、影响开发商的战略决策。开发商在制定战略规划时,往往会以市场状况及未来走势为基准,来确立中、短期乃至长期的发展规划。诸如,产品开发、推盘速度、产品定位、房屋定价、销售及广告策略等都是依据其战略规划而设定的。地方政府出台涨价目标,必然会让开发商觉得政府还是很看重GDP的,必然会认为房价还将上涨,这样就将会影响开发商的判断,从而作出不利于企业长期发展甚至是错误的决策。

3、影响消费者心态。消费者往往相信权威,相信专家的言论,更相信政府,加之消费者获取信息的渠道相对较少,政府出台涨价目标将会在很大程度上误导消费者,从而令消费者产生购房冲动及非理性的购买行为。

4、影响媒体确立正确的新闻导向。前几年房价非理性上涨,与不正确的新闻导向助推是分不开的。目前,地方政府出台涨价目标,令媒体觉得房价上涨是应有的新闻导向,于是乎,在地方政府涨价目标的误导的之下,大力推房价不跌甚至房价仍将上涨的新闻或文章。

5、助推房价上升。地方政府出台涨价目标,将令投资者、消费者失去理智,令观望者提前入市,令开发商提价而沽,所有这些,都令房价非理性上涨。因而可以说,地方政府出台涨价目标将在一定程度上助推房价上升。

6、不利于房产市场步入健康有序的发展通道。在我国目前的市场经济状况下,房价有望步入下降通道,房产市场也正在向理性市场过渡,适度的价格调整,利于挤干楼市泡沫,利于消费者树立理性的房屋消费观。在现有的政策环境下,地方政府只要不再扶持房产企业,只要不出台涨价目标,房产行业势必在一段时间调整之后步入健康有序的发展通道。而在这样的市场态势下,地方政府出台涨价目标,悍然维护畸高房价,无疑是再一次将其推向万丈深渊,必将不利于房市步入健康有序的发展通道。

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