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两会述评六:调控房租应从六个方面入手  

2011-03-09 15:17:20|  分类: 热点话题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两会述评六:调控房租应从六个方面入手

2011年3月9日上午9时 ,十一届全国人大四次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在回答记者关于“最近一段时间内,国内部分城市租金上涨比较明显,租户也感到一些经济压力,住建部对此有什么看法,下一步会有什么解决办法?”时明确表示,租金的调控也是房价调控的一部分,具体措施如下:

首先,各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。北京市市委书记在人代会上已经明显表态,出租房的租金政府要调控,要形成以出租房为主的住房供应体系,出租房的比例要达到60%;另外,北京也在研究加强出租房制度建设方面的工作。这都是积极的信号,表明地方政府已经在采取措施。

其次,要加大供应。租赁的需求应该是一个刚性的需求,调控要更多地强调增加供应。除了廉租房要加大建设力度以外,公租房要加大建设力度,今年政府将大规模地建公租房。这样就会解决相当一部分租赁需求,特别是中低收入群体的需求。最近重庆市16000套公租房投放市场进行摇号,市场反映非常好,租金已经得到明显控制。

  除了这些供应渠道以外,还要从社会化、市场化的房源渠道来想办法。现在各地都有一些很好的办法。比如有一些省市利用一些工业园区的生活用地,来集中建一些外来务工人员的租赁住房,规模较大,由一些专业性的公司来投资经营,效果较好。

  还有一些地方利用城中村改造建设的安置房、回迁房,给农民补偿以后,鼓励有两套三套的人,把多余的房子拿到租赁市场上来。还有一些其他的办法,比如在一些特殊的地段,包括一些学区、地铁的周边,通过规划的手段,增加一些适合出租的中小套型的住房建设,提高这类地区这类出租住房供应的比例。

第三,要加强市场监管。最近,住房和城乡建设部里已经出了两个部令,《房地产经纪管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》,这两个办法都对出租房的管理、中介机构、中介人员的管理有规定。当前的工作主要是抓好落实,发现有哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为的,就要严肃查处。

对于房租的调控,除了沈司长所说的三个方面,笔者以为还应从如下方面入手,方可在最大程度上控制房租价格。

第四,物价部门尽快介入房租定价,按不同户型给出区域指导价。一直以来,租赁房源都是由个人及企业提供,房租的定价随意性极强,政府相关部门对其缺乏相应的监管。这样,房租的波动就比较大,租金的上涨幅度也在很大程度上超出了民众的承受范围。若物价部门能介入房租定价,在出租户上报出租房源时给出指导价并给出浮动空间,并向社会公布不同套型出租房的区域指导价,则房租价格必将得以稳定。

第五,地方政府尽快出台相关政策鼓励相关企业整合现有房源,进行统一出租管理。目前,各地出租房源绝大多数掌握在个人手里。这些投资客绝大多数不是以长期持有为目的,一旦房价上涨达到其心里预期,他们就会选择抛出房屋。这是很多租房者被房东赶得到处跑的重要原因,也是房租价格不稳的重要原因。若地方政府能出台相关政策鼓励房屋租赁公司整合居民手中房源,进行统一出租管理,则将在很大程度上稳定出租房源,也能在很大程度上稳定租金价格。

第六,尽快出台出租房减免税政策,鼓励民众及相关企业将原本希望通过获取价差的投资性住房用于出租。目前,房屋出租需缴纳税收如下:1、营业税:按租赁收入依5%税率计征;2、城建税:按营业税额依7%税率计征;3、教育费附加:按营业税额依3%的征收率计征(有的地方还开征了地方教育附加,各地不同,征收率有1%,也有1.5%。);4、印花税:按租赁收入千分之一贴花;5、房产税:按租赁收入依12%的税率计征;6、土地使用税:按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算;7、个人所得税:地税有可能按核定征收的办法计征,从全国来看,其附征率在1%-5%之间,普遍在2%-2.5%之间。以上加起来,接近租金的20%。可见,对租赁房征税也是导致房租上涨的因素之一。

故此,笔者建议,对于普通出租住房,如单间、一居室、两居室,一律免征税收,则租金将下跌20%左右。而对于高端商务型出租房,可采取适当减免税收的政策。

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