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保障房:央企总动员  

2011-06-03 11:56:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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保障房:央企总动员

摘要:国资委的一纸动员令,吹响了央企进军保障房的号角,为国家保障房建设目标的如期实现带来一大利好,同时也为相关企业的发展带来了全新的挑战

  采访|刘青山  余智梅  杨娇       执笔|刘青山

  5月3日,国资委下发通知,要求中央企业中的勘察设计企业、房地产开发企业、工程建设企业、建材企业、矿区企业等积极参与到保障房建设的各个环节中。该通知主要是针对16家以房地产为主业的央企,5家“保留房地产业务但受到限制”的央企,以及相关上游企业。

  这一通知的出台,是去年国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后,首次明确要求央企参与地方保障房建设。国资委官员称,中央企业要把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径,加大对保障性住房开发建设的投入力度,发挥中央企业的骨干和带头作用。通知一出,立即引发了公众对央企进军保障房的关注。

  事实上,央企进军保障房领域,最早可以追溯到2002年。当时,中房集团已经开始涉足当时尚为新鲜事物的保障房建设。仅在2007年,中房集团就已完成保障性住房100万平方米。此后,其他以房地产为主业的央企也进军该领域,并逐渐成为保障房建设的中坚力量。

  与此同时,举步维艰的保障房建设也在呼唤央企的参与。根据住建部的统计,要想完成今年1000万套的保障房建设目标,需要的资金高达1.3万亿至1.4万亿元。其中,5000多亿元将由中央政府和地方各级政府筹集,剩下的8000亿元将由企业、银行以及各种社会机构筹措。但距“两会”已经过去了5个月,保障房建设资金筹集仍然困难重重。资金实力雄厚的央企自然被寄予更多希望。

  国资委出台这一政策,无疑是要让央企承担更多社会责任,从而真正实现平抑房价的作用。然而,政策一出,却引来无数讨论与质疑。坊间出现了多种解读版本:或曰此举旨在调动央企协助各级政府完成保障房建设任务;或曰这是为遭受调控重压的房地产央企指出一条利虽薄、却稳定的发展道路;或曰这是央企退出房地产之心不死,借此时机卷土重来的障眼法??

  身处局内的央企,一方面因保障房业务受到重视而欣喜,一方面也因遭受种种质疑而无奈:履行央企职责的同时如何获取经济利益,新生行业怎样进行模式探索?相关央企有喜有忧,有惑有盼,个中滋味,不一而足。种种问题,或无定论,然而,披荆斩棘,终当前行。

  喜:提早布局  初见成效

  2008年,钢铁行业发展增速趋缓,一直致力于工程业务板块的中国中冶(3.89,0.02,0.52%)开始将更多希望寄予地产板块。与其它以房地产为主业的央企相比,中国中冶并不占据优势,因为中国中冶进军房地产开发的时间相对较晚,土地储备也比较少。

  2008年11月,恰逢国务院推出“4万亿”经济刺激计划,并明确提出将在三年内投资9000亿元加大保障性住房供应。由于当时的商品房市场一片繁荣,利润率普遍在30%以上,而保障房因政策限制,利润被控制在3%左右。因此,大多数房地产开发企业对于这一领域,并未表现出太多兴趣,即使偶有涉足者,力度也甚为有限。

  “经过认真思考与严密测算,我们认为这是一个大有可为的新市场。”中国中冶董事会秘书康承业对《国企》杂志表示,中冶自身有勘察、设计、施工、运营等专业团队,也有专业的财务公司,能够将整个保障性住房开发从融资一直到勘察、设计、施工、销售等各个环节进行有效连接,形成一个完整的价值链条。“9个国家甲级设计院可以保留1%的利润;开发环节3%的投资收益是相对固定的;施工利润一般为5%?6%;因整合带来的管理费用结余也能达到2%,因此,我们估算的毛利率在11%左右。”

  尽管这一预期远高于同行水平,但与商品房市场还是有着巨大的差距。但中国中冶也注意到了另外一点:一般商品房的开发周期为3?4年,而保障房由于省去了拿地、销售两个耗时较长的环节,因此开发周期最多为1?2年。“快速的资金周转速度,在一定程度上可以弥补利润率不高的缺点。”

  基于这样的考虑,中国中冶开始正式进军保障房领域。短短数年之后,中国中冶已成为这一行业的领军企业。截至2010年年底,其保障性住房规划建筑总面积已达3054万平方米。仅2010年一年就新开发保障房项目24个,建筑面积564万平方米,总投资257亿元。

  在中国中冶保障房业务如火如荼发展的同时,其他央企逐渐加大了对该领域的投入。以同样深涉保障房领域的中国建筑为例,其公司年报显示,截至2010年年底,参与保障房建设的总规模已达到1155万平方米。其中,承建模式的保障房总面积约784万平方米,其他模式的保障房总面积约371万平方米。

  公开信息显示,2010年,16家房地产央企中,共计有中国建筑、中冶集团、中国铁建、中房集团、保利集团、招商局集团等11家央企不同程度地涉足保障房业务,当年共计开发建设保障性住房面积2289万平方米,承担了全国13%的保障性住房开发建设任务。

  如今,央企在商品房领域的市场份额仅为5%左右,但已承担了全国13%?15%的保障性住房开发建设任务,在保障房建设领域的地位可谓举足轻重。

  乐:政策支持  赢利稳定

  2011年伊始,《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》出台,其中明确提出“十二五”时期要“建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套”。其中,2011年计划建设保障性安居工程1000万套,相比2010年的580万套,增长72.4%。根据上述目标,保障房数量可能将首次超过商品房。

  确保充裕的资金投入是落实这一目标的关键。央企投资保障房建设,对解决资金缺口是有利的。央企进入这一市场,能够缓解政府“手头紧”的局面,在当前信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策多管齐下的情形下,央企很可能在保障房市场中扮演更加重要的角色。何况,大型央企更具备在设计、施工、管理和品牌等方面的优势,不仅可以严控成本,还能把好质量关,建设放心保障房。

  对保障房支持力度加大的同时,是对商品房市场调控政策的不断收紧。一张一弛之间,保障房享受到了前所未有的关注与优待。

  以银行贷款为例,保障房新增开发贷款已占到房地产开发贷款的四成左右。此外,土地的供应也发生了明显变化。资料显示,2011年第一季度上海新增住宅用地中的保障房用地所占比重接近45%,成都的保障房用地占比高达87.5%,苏州推出的8公顷宅地则全部为保障房用地。5月4日,北京市国土局公布的首批保障性住房供地量占到了首批住宅用地的65%。

  资金、土地政策的显著变化迅速传导到了企业,以往对保障性住房并不感兴趣的一些企业也开始转变思路,将目光投向这一利润空间并不大,却可以保证稳定收益的市场。去年9月起,一直以开发高档住宅为主的金地集团(5.81,0.12,2.11%)开始参与保障房项目建设,并取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权,总建筑面积约35万平方米。

  除一批新企业加入保障房阵营之外,原有企业也纷纷加大了开发力度。万科总裁郁亮一直声称,万科参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任,如果想要靠此赚钱,则不太可能。但事实上,万科对保障房项目动手十分敏捷。仅去年下半年,万科就在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目,新增保障房开发面积160万平方米以上。

  “当高利润的商品房市场无法再继续维系的时候,企业只能退而求其次,转而投向保障房。”康承业分析认为,一部分在今年投向保障房的企业并不特别在乎保障房的利润。他们真正关注的是银行给予保障房项目的融资支持:“这些资金的到位及运用,一定程度上可以缓解其资金压力。”于是,随着政策的变化,保障房受到了热烈的追捧,与两三年前少人问津的局面形成了强烈反差。

  在此背景下,国务院国资委推出了鼓励地产央企进军保障性住房的新规定。对此,康承业表示:“国资委要求央企积极参加保障房,进一步坚定了我们拓展保障房业务的信心和决心。我们将积极响应国资委的要求,有效推进保障房业务。”中国铁建房地产开发部副部长楼翱也表示:“国资委的这一通知,为中央企业通过多种方式积极参与保障房建设指明了方向。”中国建筑更是将发展保障房写入了“十二五”规划。

  华侨城、中航工业、保利地产(9.28,0.23,2.54%)??无论之前是否曾介入保障房领域,但对于国资委的这一规定,多家地产央企普遍表现出了欢迎的姿态。

  “作为中央企业,参与保障房建设,一方面是履行其特有职责,一方面也可以起到带头作用。国资委的这一动员令,对于全社会来说,是一件大好事,我们应该欢迎。”住建部政策研究中心副主任王钰林对《国企》杂志表示,央企的参与,有助于国家保障性住房建设目标的如期实现,也有助于房地产市场的回归正轨。

  惑:左右为难  倍感无奈

  然而,当有些央企还未来得及对这一政策表态时,质疑和争论也已经开始。

  质疑之一,本该退出房地产市场的央企是否会借机杀个“回马枪”?

  对此,国资委新闻处处长苏桂锋回应称:“如果企业从事的是钢材、水泥生产,或者是勘察设计等相关业务,可以协助房地产央企开展保障房建设工作。但不允许已受命退出房地产业务的央企,以开发商的身份参建保障房。”国资委规划发展局副局长白英也表示,参与保障房建设不会减缓非房地产主业央企退出地产业务的步伐。

  财经评论人吴其伦认为,央企可以不参与中、高端商品房市场竞争,却不应退出房地产市场,兴建保障房是上佳之选。从实践来看,目前的商品房不能满足民众普遍住房需求,在房地产市场占据绝大多数份额的限价商品房及保障性住房急需央企来开发。“央企可以退出风险极高的商品房市场,却不应退出整个房地产市场。”

  质疑之二,央企保障房是否变身福利房?

  “实际上,保障房的操作主体是各级地方政府,央企负责盖房子,但无权分配房子。”王钰林认为,如果央企员工符合当地的保障房申请条件,自然可以去申请。如果不符合,央企说了也不算。“即使分配出现问题,那也是地方政府的责任。”

  据了解,一些央企内部也有工作人员在北京市申购保障房,已经提交了相关的材料到街道,现在还没获批。该内部人士透露,“房源少,申请者多,不但要经过摇号,还要经历三次公示。如果这批没有申购成功,还要转入下一批次,接受新一轮审查。绝非有些人想象的那样由企业掌握分配大权。”

  “现在质疑的声音仍旧不绝于耳,有人认为央企进军保障房是在搞变相福利分房,有人认为这是为了进一步拿地,这样让企业很困惑也很无奈。如果央企不做保障房,就是没有责任心;做了则又是为了谋私利。动辄得咎,左右为难。”楼翱认为,应积极评价央企参与保障房建设的积极意义。

  忧:利益责任  如何平衡

  目前的保障房开发阵营中已形成三大派别:一是以地产为主业的央企;二是地方城建、城投公司及其与央企、民企合作的“泛国资”房企;三是万科、招商、金地、富力、绿城、京汉置业等民营房企。

  作为国民经济支柱、共和国长子,中央企业以何种姿态参与保障房建设,成为公众极为关注的问题,也成为央企自身必须面对的问题。

  王珏林表示:“中央企业也是企业,应该用看待企业的眼光来看待它。既然是企业,就必须追求利润。如果是无偿参与,那叫慈善。”

  事实上,无论是中国中冶、中国建筑、中国铁建,都是上市公司,国有控股比例一般都是60%左右。投资多元化、股权多元化,这样的企业与一般企业并没有本质不同,都要为全体股东负责。“我们作为中央企业,理应比其他企业肩负更多责任,承担更多义务,这是毋庸置疑的。但是不应该把中央企业完全区别于其他企业来看待。”楼翱表示。

  “所谓央企的社会责任,首先就是创造经济价值,回报股东,实现国有资产保值增值。在此前提下,才能完成其他职责,没有这一前提,奉献社会就成为空话。”康承业坦言,保障房可以不赚钱,但不能亏钱,这是国资委和各级单位对中央企业的基本要求,也是中央企业对自己的基本要求。

  中国建筑董事会秘书孟庆禹也强调:“企业在获取商业利润的同时,也要考虑保障房建设是民生工程,企业应该承担部分社会责任,不能把利润效益看得太重,企业也不能脱离政府和社会单纯追求利润,而应在利润和社会责任中寻求平衡。”

  既要兼顾利益,又要兼顾责任,同时还要应对国资委的考核。“如果央企在建设保障性住房过程中,出现各种问题,国资委会及时解决。但参与保障房建设的房地产央企,还是按照EVA考核制度进行考核,不会有任何改变。”苏桂锋透露。

  如此一来,中间的度就很难拿捏。

  最早介入保障性住房领域的中房集团,业绩一直居于百余家央企的队尾。董事长孟晓苏曾坦言,由于该公司一直在开发政策性住房,所以“一度苦不堪言”。

  思:诸多模式  哪种可取

  由于央企之间对保障房的认识和理解程度不一,采取的开发模式也有区别。因此不同的企业之间,面临的局面千差万别。

  尽管利益和责任的平衡不易拿捏,仍然有央企闯出了广阔的天地——数家央企的保障房利润均超过了10%。

  在中国中冶2011年初的业绩发布会上,康承业表示,目前相关的资金已开始逐步回流,各项目均呈现出良好运营态势。

  据了解,中冶的做法是,一般都是地方政府出地,中冶和地方政府签订回购协议。中冶则以全产业的模式介入建设。等建好了,中冶将房子交给地方政府,属于代建性质。但中冶必须扮演垫款者的角色。中冶在投入30%自有资金启动项目后,凭借回购担保可获得银行剩余资金的支持。与此同时,以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅项目和土地一级开发业务,探索新的开发模式,降低开发风险、提高投资回报率。

  中国中冶的这一做法得到了国资委的认可。在该通知中就明确提到“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

  中国建筑则进行了多种模式的探索与尝试。现有六种保障房开发模式。一是承建模式,公司不投入资金,只承包工程建设;二是开发模式,主要有限价开发、商品住宅混合开发;三是服务(成本+酬金)模式;四是投资建造(BT)模式,公司既投入资金,又承包工程建设;五是投资运营模式;六是城市综合开发模式。目前承建是公司最主要的形式。其旗下的中建地产、工程局、中海地产、中国建筑国际等几十家二级企业集团,依托各自的主业,分别采用不同模式,积极参与保障房建设。

  据悉,中国建筑在门头沟、西安的保障房项目,都是与地方政府协作,以投资置换土地资源。保障方向项目本身赢利与否,无关大局,只要整个区域开发有较好收益即可。

  “因为保障房是民生工程,利润率相对较低,因此更需要建筑公司具有较强的成本控制能力和资源调配能力,也要有较强的施工技术和组织能力以保证产品质量。”孟庆禹表示,在如今的背景下,无论有无保障房市场冲击,一家建筑公司,单纯依靠承包赚一点利润,已不合时宜,应该将全产业链变成价值链,要从保障房开发建设的各个环节中挖掘价值。要做到从源头介入,中期实施和后期保障一体化。

  中国铁建则发挥其在施工和开发方面有着先天的优势,采取了混合开发模式,即同时开发商品房、限价房和公租房,以保障项目的整体赢利。

  不过,10%左右的利润是针对拥有“房地产全产业链的企业”而言。16家地产央企中,并非所有央企都有产业链优势,仅有中国建筑、中铁建、中冶、葛洲坝(10.21,0.08,0.79%)等企业拥有自己的施工建筑队伍,或许这也是此前央企进入保障房市场进度不一的原因。

  对于绝大多数以投资身份入市的企业来说,每个独立环节的利润为2%~3%。更有部分央企表示,保障性住房建设实现赢利“很困难”。对于那些没有全产业链优势的企业来说,如何在保障房业务中获取更好的利润,仍然值得认真思考。

  除了不断开发模式探索外,各央企也就资金筹措模式的探索作出了有效的尝试。

  日前,华润集团董事长宋林出席亚洲金融论坛时就透露,集团旗下房地产投资公司──汉威资本,目前正与北京市政府洽谈成立一项房地产基金,预计该房地产基金规模为100亿元人民币,一半是人民币,一半是外币,并计划今年推出,主要投于保障房建设及住房改造等。

  盼:制度保证  有序开发

  保障性住房包括几大类,比如棚户区改造、经济适用房、两限房、公租房、廉租房。基于不能损害股东利益的考虑,此前央企普遍选择的是经济适用房和两限房,因为周期较短,资金可以快速回笼。对于回报周期较长的公租房和廉租房,企业的反应相对冷淡——万科总裁郁亮曾以广州万汇楼举例称,不算利息,该项目需要57年才能收回成本。

  但一个重要的事实是,“十二五”期间的3600万套保障性住房,将主要集中在公租房和廉租房领域。王钰林透露:“据我所知,仅2011年,公租房和廉租房的比例就占到了40%,并且还会逐年上升。”

  对此,楼翱认为:“在目前公租房、廉租房尚未找到良好盈利模式的背景下,完全调动企业、民间资本的积极性有一定难度。所以如果政府能出台一些明确的优惠政策或者通过投资返还、回购的模式,对整个建设是有利的。”

  除了具体的政策支持以外,央企更加期待一个有序的开发、建设环境。“在个别地方,会出现项目完工而本应由政府支付的代垫款不到位的情况。”某不愿透露姓名的央企高管表示。

  在保障房建设中,政府是主导方,政府对社会负责,企业只是配合政府参与保障房建设。地方政府的态度和行为,决定着保障房产业开展的顺利与否。要激发企业参与保障房建设的积极性,需要政府扮演好一个诚信和规范的交易者角色。“具体说,政府要及时支付保障房项目的工程款,不要搞长期拖欠。政府信誉好,企业的交易成本就低,效益就高,自然参与保障房建设的主动性和积极性就得到保证。”孟庆禹表示。

  对此,中国中冶的经验是,带着银行、律师、设计、施工单位共同去找地方政府谈判,以求最大程度降低风险。

  “应该来说,企业能否从保障房项目中获取效益,取决于其产业整合能力、成本控制能力、风险防范能力和与地方政府博弈的能力。”中国房地产学会副会长陈国强在接受《国企》记者采访时表示,这一切都离不开制度的保证。

“从目前看,各地方政府都非常有作为,想出了很多好办法,激励社会各方参与保障房开发建设。”但孟庆禹觉得这还不够,“只有将政治热情变为制度保证,无论是税收也好,贷款也好,对于中央企业、地方国有企业、民营企业,都能一视同仁。只有这样,才能减少社会的质疑声音,才能调动各家企业建设保障房的积极性。企业才能真正地将保障房列入长期发展规划,并认真地去执行。”

说明:此文对于央企进军保障房的分析较为全面、客观,更兼文中采信笔者观点,故转之。

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