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企业债建保障房只能是权宜之计  

2011-07-12 00:13:28|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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企业债建保障房只能是权宜之计

7月11日,国家财政部将代理地方政府发行今年首批地方债券,募集的资金主要用于保障房建设。据了解,此次发行的债券共计504亿元,占今年2000亿元发行总额的1/4。其中,5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元,涉及到云南、陕西、青岛、等东西部11个省市,募集的资金将主要用于保障房安居工程。财政部自2009年起代理各地方政府发债,今年的发债规模与前两年持平。为了确保保障房建设如期完成,预计地方政府今年将由中央政府代理发行2000亿元的债券,占地方保障房投入的一半。

2011年初,中国政府承诺今年要开始兴建1000万套保障性住房,“十二五”时期建设3600万套保障性住房,以满足中国民众对住房的需求。但截止目前,各地保障房建设进度并不理想。按照计划,今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看,一些城市开工率不到三成。数据显示,截至5月底,上海动迁房开工50%以上,经适房项目约完成25%的开工计划;重庆在4月底时已开工的建设量,就已经相当于今年建设总量的41%;京深两地的保障房建设执行情况都不乐观,浙江、江苏的多数城市保障房任务的开工率多在三成左右。

在此背景下,国家发改委于6月27日发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。《通知》明确,为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务,各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。符合条件的其他企业,也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

基于保障房建设缺少资金的判断,国家发改委做出了允许企业建保障房的决策,国家财政部也积极行动起来,代理地方政府发行地方债。对此判断和做法,笔者不予苟同。在笔者看来,保障房建设进度缓慢根本不是钱的问题。

住建部计算保障房投入时,是按照每套住房60平米的面积计算的,1000万套保障房总投入需要1.3万亿元,折合每平方米的成本为2166元。而有的开发商则算另一本账,以全国平均造价来计算,假设保障房的土建造价为1000元/平方米,配套基础设施(土地成本)1500元/平方米,贷款利息是5%,住房成本基本上可以控制在3000元/平方米以内(包括15年本金、利息、物业等),总投入则要比住建部算的要高很多。于是乎,无论是官方,还是业界都纷纷说今年保障房完不成,因为缺钱。

事实果真如此吗?显然不是。因为无论是住建部还是开发商所计算的建房成本都明显偏高,保障房真正投入根本不需要那么多钱。我们都知道,保障房包括经济使用房、廉租房、公租房和棚户区改造,其中,棚户区改造不存在土地成本,经济适用房、廉租房的建设用地是行政划拨,公租房的建设用地大多采用租赁。土地成本几乎可以或略不计,造价也就没有那么高。这样,1000万套保障房所需投资最多7000亿——8000亿。2010年,全国土地财政收入2.9万亿,只需将其25%投入到保障房建设,就足可以保证保障房的建设资金。

从保障房的属性来看,地方政府应是保障房建设的主导,故此,笔者以为,保障房建设的最大困难是转变地方政府官员的思维模式。从以往经验来看,地方政府对于保障房建设的执行一直不到位,究其原因不外如下几点:

首先,由于地方政府的土地财政依赖思维依然严重。2010年,全国土地财政收入2.9万亿,超出预算113%。地方政府靠国家土地,为其带来滚滚财源。相关官员深知,一旦按中央部署大力发展保障房,则势必导致房价下跌,这样,土地收益将受到影响。

其次,部分地方官员与房产商的利益纽带没有割裂,商品房市场的兴盛能够给相关官员两方面收益,相关官员利用自己的职权可以买到比市价低很多的房子,甚至还可以得到房产商的孝敬,这是经济方面的收益,此其一;其二,房地产市场繁荣将令地方政府GDP大幅增长,地方城市面貌改善,这些都将成为相关官员的政绩,这样,相关官员的仕途将变得更加顺畅。相关官员深知,一旦大力发展保障房,则其个人收益将大为降低。

第三,在中央政府追求GDP的大氛围下,地方政府更加看重GDP。而很多地方政府官员要么是因为无能,要么是因为太过计较个人得失,在进行产业布局规划时缺少前瞻,将房地产业视为当地发展主要推动力量。当然,从实践来看,房地产业对于各地GDP的拉动起到了不小的作用。相关官员深知,一旦大力发展保障房,房价步入下降通道,GDP势必受到影响。

对于企业债建保障房,业界众说纷纭,莫衷一是。有人认为,该政策值得肯定,将促进保障房建设;也有人认为,保障房投资收益低,该政策并不能带来实质性的改善融资问题;更有人认为,发债是在透支地方和企业的未来收入,可能会造成风险隐患。

对此,笔者以为,企业债建保障房有诸多积极意义:一是利于保障房建设的快速推进,由于有了足够的资金支持,保障房的推进速度势必加快;二是利于减轻地方政府在保障房建设方面的资金压力;三是有了企业债,开发商能够拿到足够的保障房建设资金,将在不占用自有资金的情况下进行保障房建设,从而利于激发开发商投身保障房建设的积极性;四是企业债是面向社会发行,由于保障房的长期稳定获利,将在很大程度上吸引民间资本投资企业债,将利于拓宽民众的投资渠道。

当然,企业债在促进保障房建设的同时,也有一些隐忧。比如,如何确保开发商在拿到资金后全部用于保障房建设?什么样的开发商才可以申请企业债?对于企业债所隐藏的风险如何控制?这样的政策是否会带来权力寻租?等等,这些问题若不能很好解决,将会给市场及社会带来不利的影响。

从长远来看,企业债建保障房只能是权宜之计,保障房的终极解决之路应是政府主导保障房建设,真正成为保障房供应主体。

目前,保障房的供应仍然是商品房开发商。从实践来看,由商品房开发商来供应保障性住房有很多弊端,如:价格偏高(前几年,各地都有经济适用房遭弃购的实例)、品质难以得到保障等。唯有政府开发保障房,采取零利润甚至补贴的开发模式,才能确保保障房价格合理。政府派员抓建设,才能保证产品质量。

令人欣喜的是,陕西已经做了积极的尝试。日前,陕西成立了陕西保障性住房建设工程公司,由延长石油集团出资30亿元,省财政出资10亿元,再通过市场融资,共计筹措100亿—120亿元来支持配套资金困难的市县建设廉租住房和公租房

笔者以为,各级政府设专门机构建设保障房,可采取如下模式:1、土地直接划拨;2、由政府指定规划设计机构进行规划;3、通过招标,选择材料供应商提供建材、建筑企业进行施工;4、按需分配,分批供应,居民提交申请,经审核达到一定数量时,集中开建,统一分配;5、居民家庭收入达到一定程度时,须退还保障房。

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