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四成项目零签约 市场将掀降价潮  

2011-07-12 23:00:44|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四成项目零签约 市场将掀降价潮

7月11日,北京房地产交易管理网数据显示,在7月上旬已经进入销售状态的年内供应商品房项目合计85个,提供的住宅合计总套数为28267套。在本月上旬签约的套数为1776套。其中有32个项目为零签约,31个项目签约不足10套。而签约超过百套的项目只有3个。除去这3个项目,其他82个项目在上旬合计签约仅为740套,平均单个项目签约仅9套。计算上旬签约的1776套商品房住宅,相比今年来供应的28267套商品房住宅,销售率仅为6.3%。

之所以出现“零签约”蔓延的市场局面,原因不外有二:首先,在政府持续调控的影响下,投机(投资)客离场、消费者观望,市场看空意愿强烈,在房价没有出现大幅下跌的情况下,谁都不愿进场;其次,开发商对于政府调控尚存幻想,他们寄希望于政府尤其是地方政府能够在土地财政思维、看重GDP等因素影响下放松房地产调控,在局势尚未明朗之际,开发商不愿大幅降价。

而在目前,北京楼市库存预计很快将突破11万套,成交量将持续降低,今年很可能创造近10年来的最低值。这样,在成交低迷、库存大增的市场态势下,开发商将作何选择呢?笔者以为,降价促销是其唯一选择。

首先,中央高层于近期数度明确表态促房地产调控落实,将迫使开发商彻底放弃幻想。7月4日至11日,国务院总理温家宝先后召开四次经济形势座谈会,明确指出要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求,重点抓好保障性住房和普通商品房建设,落实好1000万套保障性住房开工建设计划,加强金融支持,推动制度建设。

从温总理此番表态我们可以看出,中央对于房地产调控不仅没有像开发商所期望的那样有所放松,反而在继续收紧,并且,力促地方政府全力执行房地产调控、加速保障房建设步伐是接下来调控主要方向。这样,在商品房需求将会受到大幅抑制,保障房大量推出的态势下,开发商降价促销以期从市场拿钱是其不二选择。

其次,两部委给开发商再上一道紧箍咒,将彻底摧毁开发商心里防线。7月11日,住建部和发改委再出组合拳,针对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租,以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为,两部门要求各地要依法依规严肃处理。对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目,情况查实的责令其限期整改,整改期间可暂停网签资格。

一直以来,开发商的销售行为一直缺乏有效的监管。开发商及销售人员在上报相关审批材料时弄虚作假、在销售过程中利用销控对消费者进行欺诈、分批推盘雇人排队制造热销场面等行为随处可见。在信息严重不对称的状态下,很多消费者甚至投资者被蒙蔽而盲目购房的例子屡见不鲜,这也是导致前几年房地产持续火爆房价疯涨的重要原因。而一旦加强对开发商及销售人员的监管,利于减少或杜绝销售欺诈,消费者、投资者的心态必将趋于理性,市场需求必将大幅减少,开发商降价促销以期从市场拿钱是必然。

    第三,在今年以来的数度上调存款储备金、加息、银行收紧针对房地产开发商的贷款以及个人房贷、开发商销售持续低迷的状况下,开发商资金紧张是不争的事实。而在目前,开发商融资已经到了异常艰难的时刻,一方面从银行难以获取贷款支持,另一方面民间借贷利息过高,在政府调控持续加强的状况下,开发商不敢冒此风险。这样,开发商降价促销,快速去化从市场拿钱是必然选择。

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