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国土官员取消土地双轨制的两大谬误  

2011-09-18 23:02:05|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土官员取消土地双轨制的两大谬误

日前,国家土地副总督察甘藏春表示,目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践,城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度,但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。随着市场经济的发展,我国最终将取消土地供应双轨制。下一步,按照资源市场配置的基本原则,缩小划拨地范围,扩大有偿使用覆盖面,最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外,其他用地实行有偿使用。

对于甘藏春提出的扩大有偿使用覆盖面,笔者持支持态度,因为取消某些单位用地的特权,让土地出让价格由市场来调节,真正实现公平。而对于其所提出的取消土地供应双轨制观点,笔者认为有两点值得商榷:

第一,其观点存在逻辑错误。既然军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用,就不能说我国最终将取消土地供应双轨制。因为从发展的眼光来看,我国保障性住房的发展刚刚起步,必将成为中国房地产市场主要产品,保障性住房用地将长期存在,而军事及特殊用地也将长期存在。故此,我国土地供应双轨制将长期存在。

第二,其观点不利于房地产市场理性发展。所谓土地供应双轨制,简单说就是通过两种方式完成土地供应:一是政府无偿划拨国有土地给使用单位;二是通过市场化手段有偿出让国有土地,目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。甘藏春提出的取消土地双轨制即意味着土地供应只能是取消土地划拨之后的单轨制,即土地供应完全采用招拍挂模式。此观点不利于中国房地产市场的理性发展。因为从实践来看,土地招拍挂存在诸多弊端:

  (一)土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象日益严重。房产市场土地招拍挂以来,土地变成了地方政府的摇钱树,根据国土部官方资料,2010年,全国土地财政收入2.9万亿,超出预算113%。地方政府靠国家土地,为其带来滚滚财源,由此,我们可以看出,各地方政府财政对土地拍卖所得的依赖程度日益严重。

  (二)土地招拍挂令地方政府与开发商结成利益共同体。土地招拍挂给地方政府带来了不菲的收入,在房价处上升阶段时,不仅不作任何预警,反而放任很多地王出现,为其获得巨额土地拍卖款而窃喜;在去年房价刚刚进行理性回调时,各地方政府就迫不及待地纷纷出台救市。这些,都是地方政府与地产业结成利益共同体的明证。

  (三)土地招拍挂极易滋生地方政府官员腐败现象。房产火爆时期,开发商拿到土地就意味着获利,故每有一幅土地推出,就必将引来开发商的争抢,土地价格日渐推高的背后隐藏着诸多因土地招拍挂而起的权钱交易,全国各地接连出现的官员腐败案即为明证。因而,土地招拍挂在一定程度上滋生了地方政府官员的腐败现象。

  (四)土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头。土地招拍挂令各地地王频现,地价的不断推高,给了开发商不断提高房价的借口,也给了房产投机者高位接盘的信心,其结果是全国各地房价大幅攀升。这样,各地的GDP也在房地产的拉动下出现了惊人的增长,可以毫不夸张地说,土地招拍挂在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头。

  (五)土地招拍挂在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾。土地招拍挂增加了开发商的开发成本,成为推高房价的重要因素之一。我们也可以毫不夸张地说,地方政府卖地是导致目前房地产市场矛盾突发、房价一度被推高的重要原因之一。因此,欲达房市稳定健康发展之功,必先解决地方政府土地财政问题。而欲解彻底根治土地财政问题,必须变革土地供应制度。

  (六)土地招拍挂不利于中国房地产市场的理性发展。土地招拍挂令其开发成本增加,从而加重了开发商的负担;土地招拍挂在一定程度上推高了房价,这样便在一定程度上加重了民众的购房负担;房价居高不下,严重削弱了民众的购买力,令房地产市场的成交量持续低迷。所有这些,都不利于房地产市场的理性发展。

对于土地供应政策,笔者以为亟需彻底变革,在目前的市场状况下,若对中低商品房建设用地实行土地批租,则可降低开发成本,对开发商的合理定价将会起积极作用。土地的租金可分两个阶段收取:其一,房产开发期间,承租方为房产开发企业,故租金向开发商收取;其二,房产使用期间,承租方为业主,故租金向房屋产权者收取。这样,开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。而对于高端商品房,则完全可以沿用目前的土地招拍挂。因为,作为少数群体消费的奢侈品,其价格对于民众已经不足以产生影响。

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