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黄金周楼市惨淡 四季度趋势如何  

2011-10-09 13:30:23|  分类: 把脉市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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黄金周楼市惨淡 四季度趋势如何

国庆长假期间,一线城市楼市成交惨淡:北京商品房住宅签约套数为908套,二手房住宅签约套数为131套,合计1039套,较去年国庆期间的1346套下降22.8%,商品房住宅认购套数仅有1218套,较去年同期下跌42.7%;广州一手住宅网签仅584套,与去年同期1749套相比大跌66 .6%;深圳的楼市成交更是惨淡,国庆假期的10月日1- 6日全市网签仅155套,不及去年黄金周前6天成交2313套的1/10;上海一手房连续多日每日成交量只有100多套。究其原因不外如下两点:

首先,中央调控持续趋紧,保障房进展顺利,令市场观望加剧。

10月1日起,重庆市对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税,重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。重庆此举表明房地产调控再度升级;

“十一”过后住建部将与监察部联合,对全国主要城市的保障房建设和房地产市场进行一次全面的摸底和调查,一方面是按照中央的要求问责保障房建设,另一方面,也将对整个市场及房地产调控政策情况进行一次较为详细的调研。中央问责保障房建设,表明房地产调控将持续趋紧;

今年1至8月份,全国除西藏外城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套,开工率为86%,开工率超过100%的有河北、辽宁、福建、山东、陕西等省。

中央调控持续趋紧,保障房进展顺利令消费者对于市场的观望情绪变得更加浓烈。

其次,长假期间,开发商给出的优惠幅度太少,不足以激发消费者的购买欲望。

“国庆黄金周”,很多开发商推出诸多购房优惠政策希望“力挽狂澜”。然而,各地开发商推出的优惠幅度非常有限:华侨城旗下的“北京华侨城四期”推出了“全款9.5折,贷款9.6折”的优惠;金地集团在武汉的“金地-澜菲溪岸”也推出了30套特惠房源9.7折限时抢购;假日楼市“2011上海房地产秋季展示会”上十余个新盘项目推出了优惠政策,最大力度达到30万元。明确打出优惠旗号的楼盘,多以“特价房”、“特惠房”等宣传口号吸引购房者,公开的折扣最低在9折左右。很显然,在中央持续调控、市场看空意愿强烈的市场态势下,这样的优惠很难激发消费者的购买欲望。

很显然,由于上述原因,开发商寄予厚望的黄金周没能令其挽狂澜之未至。那么,在金九不金、银十无望的市场状况下,四季度的楼市将如何表现?笔者以为:楼市成交低迷依旧,房价出现小幅下跌。

毫无疑问,尽管开发商没有对长假销售抱过高期望,可黄金周成交如此惨淡还将在很大程度上令开发商感到恐慌。按理,开发商在资金趋紧、融资乏术、市场观望浓烈的市场状况下,大幅降价是其必然选择。可在进行决策时,开发商依然习惯性地对中央调控进行观望,他们依然寄希望于中央放松、地方政府消极执行调控政策。而从房地产市场运行数据来看,中央放松调控的可能性几乎为零,可更严厉的政策却难以出台,而地方政府则极有可能消极执行中央调控。

截至9月27日,北京今年内住宅或包含住宅性质的地块共成交39块,总的土地出让金为311.4亿元,成交数量和总价同比去年均有所下调,特别是出让金下调了48.5%。上海、广州、深圳等地的土地出让金也出现了较大幅度的下滑;

今年1-8月份房地产市场运行显示出以下几方面特点:一是投资增速维持低位,随着今年保障房投资接近到位,预计第四季度投资增速将出现较为明显下滑,但全年投资有望保持30%-35%的增长。二是在前期一系列限购、限贷政策等政策作用下,商品房销售趋势性逆转基本得到确认。三是新开工面积与施工面积增速将出现继续下滑。四是行业资金压力持续加重,而且随着国内贷款的继续减少以及年底房地产企业现金支出增加,行业资金链对销售的敏感度和依存度增加。

目前,执行限购的城市超过40家,部分二三线城市也加入了限购行列,可从已经执行限购令的城市看,除京沪广深等城市执行严格,其中北京限购5年,其他很多城市执行的力度并不大,比如部分城市只限购部分城区、部分房源、而且大部分的限购条件也仅为一年纳税。结合全国大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定,也就是说上涨的余地依然很大,我们可以看出,地方政府对于中央调控持消极执行态度。

土地出让金大幅下滑、房地产投资增速放缓、地方政府对于房地产调控的消极执行都将在很大程度上影响中央的决策,故此,笔者以为,四季度,更严厉的调控政策难以出台。这样,在地产利益群体与中央调控的博弈过程中,前者占据了上风,开发商大幅降价的可能性不大,以小幅让利迎合决策层的意愿并激发部分需求是其上佳选择。这样,市场成交必将低迷,房价将出现小幅下跌。

 

 

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