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2013年中国房价将迎来全面下跌  

2012-12-31 12:21:33|  分类: 独到见解 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013年中国房价将迎来全面下跌

文/吴其伦

2012年的房地产市场,走过了春寒料峭,度过了激情盛夏,异化了金九银十,迎来了冬日暖阳。对于2013年的房地产市场形势,很多业界人士都显得非常乐观,他们一致看涨房价。而笔者的判断却是:2013年中国房价将迎来全面下跌,体现在八个字:“全面下跌,各有不同”,具体为:一二线城市及供应量过大的三四线城市,房价将出现较大的跌幅,县级城市房价将稳中微降。理由如下:

首先,从政策层面看,2013年的房地产调控将持续趋紧,将在很大程度上打击市场供应方的心态。中经会议已经明确定调,2013年将会继续加强房地产政策不动摇。12月25日,住建部明确表示,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。

从中央经济工作会议和住建部传出来的信号来看,在政策层面,房地产调控将持续趋紧。种种迹象表明,中央将于明年第二季度开启新一轮房地产调控,届时,或将出台房产税试点范围扩大、限购加强并扩围、从严监管商品房预售款或取消商品房预售等政策。

调控加强,地方政府一定会全力以赴来执行中央的调控,对于房地产市场的监管力度将会加强。北京市住建委负责人明确表示,一方面将继续严格执行住房限购等调控政策,同时将加大执法力度,严厉打击各类哄抬房价和违反限购政策的违法违规行为。这样,市场投机投资需求将会得到有效抑制,在需求锐减的市场状况下,房价必将下跌;

调控加强,开发商及投资客之前对于政策松动的期望将会落空,这样,开发商在进行决策的时候,将趋向于抛去了暴利的思维,趋向于合理定价;投资客对于投资房产的获利预期将会降低,有投资意向的投资客将会选择观望,而拥有房屋的投资客将会选择尽快抛盘;消费者将对调控显效充满期待,在房价下跌预期加强的心态驱使下业会选择观望。这样,房价下跌是必然。

其次,从市场供求来看,供大于求局面将贯穿2013年全年。2013年,市场供应将会大幅增加,具体体现在,一是一手房方面,开发商要抓年终抢收,大幅增加供应量;二是二手房方面,北京二手房的供应量已经达到接近20万套,上海的二手房的供应量接近15万套,可以说这样的供应量都是空前的;三是保障房方面,经过两年的保障房建设,2013年的保障房供应将会大量的增加,全年供应将会超过2000万套;四是普通商品房的供应将会大量增加,中央强调要支持自住及改善型的需求,一定会大量地激发普通商品房的推进;五是目前商品房库存居高不下,截至2012年10月末,全国商品房待售面积3.3亿平方米,超过上年末2.7亿平方米。

2013年,市场需求将会锐减,具体体现在,一是调控政策持续趋紧,在很大程度上抑制投资投机性需求。限购不放松,导致投机投资需求被逼出场外,而之前的房地产市场,主要是靠投资需求来推动,这方面需求得到有效抑制,就会令市场需求大幅减少;二是从民众自住需求这个层面来看,目前各地房价处于畸高的状态,已经远远超出民众的承受能力,他们只能选择观望;三是从改善需求来看,2012年的成交放量已经透支了很大一部分改善需求,在政策持续加强的状况下,改善需求者也会选择观望。

这样,从2013年的房地产供求关系来看,将会呈现供大于求的局面,房价下跌是必然。

第三,从资金层面来看,房地产市场资金吃紧依然是主旋律,具体体现在,一是从中经会议及住建部传出的信号看,限贷依然是房地产调控主要手段,故个人按揭贷款将会继续趋紧;二是受政策及金融风险控制影响,银行对房地产开发贷将保持收紧态势;三是房地产信托违约风险加大,据中金公司预测,未来10%-15%的房地产信托项目可能出现较明显的违约风险,导致开发商通过信托融资难度加大;四是尽管2012年房地产市场成交较好,可很多开发商前期销售并不理想,而销售较好的开发商又大多高价拿地,整体而言开发商资金压力还是比较大;五是中经会议明确定调,明年依然执行稳健的货币政策,这表明货币投放量将于2012年持平,这样,流向房地产的资金不会有所增加。

房地产市场资金吃紧,将在很大程度上促使开发商加快推盘、降低售价以期快速从市场拿钱;资金吃紧,也将在很大程度上促使投资客降低获利预期,降价抛盘以期解套。

综上,2013年,中国房价将迎来全面下跌,至于时间节点,笔者的判断是5月份开始全面下跌。一二线城市及供应过大的三四线城市,房价跌幅将超过10%。

 

后记:日前,笔者应邀做客中经名博会(中国经济网全新打造的一个电视访谈节目),与经济学家黄人天一起探讨2013年房价走势及相关话题。在节目开始前,主持人王姣雁问我对2013年房价走势的看法,我说房价将全面下跌。主持人显得很诧异地说,“现在几乎是一边倒地认为房价上涨,您却认为下跌?”我说,“是哪些人在说房价要上涨?除了开发商及利益群体中人,还有谁在说房价要上涨?”主持人说,“确实几乎都是利益中人,不过,李稻葵也说房价会上涨。”时间关系,我没有来得及和主持人探讨李稻葵看涨房价的动因和依据。本文为笔者现场发言整理略加完善而得。

 

 

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